Insbesondere vor Weihnachten 2009 sind in den Büros der Steuerberater die Telefonleitungen heiß gelaufen. Jeder wollte im letzten Augenblick die Beteiligung an seiner Gesellschaft mit Immobilienvermögen verkaufen, da zu dem Zeitpunkt, als auf diese Weise die Immobilie oder Beteiligung erworben wurde, der Käufer eine Gebührenbefreiung erhielt, d.h. man für die als Vermögenswert des Unternehmens erworbene Immobilie keine Steuern zu entrichten hatte.

Für diejenigen, die dies erst Anfang des darauf folgenden Jahres erledigten, galt bei dieser Art von Immobilienerwerb keine Gebührenbefreiung mehr. Aber lassen Sie uns etwas detaillierter darauf eingehen, wie man auf Grundlage des aktuellen rechtlichen Umfelds – als Verkäufer oder Käufer – bei ähnlichen Transaktionen ins Blickfeld der Steuerbehörde geraten kann!

Als Verkäufer: Definition von Gesellschaften mit Immobilienvermögen

Wenn eine ausländische Muttergesellschaft der Unternehmensgruppe Anteile an einer ungarischen Gesellschaft besaß, die über ein bedeutendes ungarisches Immobilienvermögen verfügte und die ausländische Gesellschaft die Immobilie so veräußern wollte, dass sie ihre Beteiligung an der „Immobiliengesellschaft“ verkaufte, mussten bis 2010 die Steuergesetze in Ungarn nicht beachtet werden. Im Jahr 2010 wurde in Ungarn jedoch die Definition der sogenannten „Gesellschaft mit Immobilienvermögen” und die potenzielle Körperschaftsteuerpflicht, die bei ihrem ausländischen Eigentümer entsteht, ins Körperschaftsteuergesetz miteinbezogen.

Demzufolge muss zunächst geprüft werden, ob ein Verkauf oder Abzug der Beteiligung tatsächlich stattfand, und ob die Gesellschaft mit Immobilien in Ungarn nach dem Gesetz in der Tat als eine “Gesellschaft mit Immobilienvermögen” gilt. Eine ungarische Gesellschaft gilt als solche, wenn der Anteil der Immobilien am Unternehmenswert in den Jahresabschlüssen zusammen mit seinen verbundenen Unternehmen 75% erreicht , und der ausländische Eigentümer des Unternehmens in einem Land ansässig ist, mit dem Ungarn über kein gültiges Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung verfügt, oder das bestehende Abkommen die Besteuerung der Kursgewinne in Ungarn erlaubt. (Letztere Bedingung wird typischerweise von den neu abgeschlossenen Steuerabkommen in Ungarn erfüllt). Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist es ratsam, sich an einen Steuerberater zu wenden und um weitere Orientierungshilfen zu bitten, da das Gesetz für ausländische Eigentümer besondere Anmelde-, Berichts-, und inländische Steuerpflichten vorsieht.

Wenn die ungarische Gesellschaft, die im Besitz der Immobilie ist, die Immobilie verkauft, ohne dass die ausländische Muttergesellschaft davon betroffen ist, kann selbstverständlich als Teil der gewöhnlichen Körperschaftsteuerbemessungsgrundlage eine Steuerpflicht in der ungarischen Gesellschaft mit Immobilienvermögen entstehen.

Als Verkäufer: das Konzept der angekündigten Beteiligungen, oder geschickt wirtschaften!

Hierbei lohnt es sich auch darauf zu achten, dass viel Geld gespart werden kann, wenn eine in Ungarn ansässige Gesellschaft  Anteile an einer anderen Gesellschaft mit beachtlichem inländischen Immobilienvermögen hat, die inländische Gesellschaft diese Anteile mindestens 1 Jahr hält und erst danach veräußert und der frühere Erwerb dieser Anteile beim Beteiligungserwerb bei der Steuerbehörde in Ungarn gemeldet wurde und somit als angemeldete Beteiligung behandelt werden kann. Die Gewinne, die durch den Verkauf einer solchen Beteiligung erzielt werden, unterliegen nicht der Körperschaftsteuer. Dem sollte man besonders dann Beachtung schenken, wenn die Gesellschaft, die man erworben hat, über eine Immobilie von höherem Wert verfügt und diese noch Potenzial für Wertsteigerungen hat und man weiß, dass diese Beteiligung später mit der Hoffnung auf einen Gewinn veräußert werden soll.

Als Kunde: Gebührenpflicht

Als Käufer muss normalerweise eine Gebühr in Höhe von 4% des Verkehrswerts der erworbenen Immobilie entrichtet werden. Eine Gebührenpflicht kann auch dann entstehen, wenn der Erwerb von Immobilien indirekt durch Beteiligungserwerb an der Gesellschaft mit Immobilienvermögen erfolgt (Erwerb von Vermögenseinlage einer Gesellschaft mit inländischem Immobilienvermögen). Nach der Definition mit ähnlichem Inhalt, die von der oben angeführten Definition im Körperschaftsteuergesetz etwas abweicht, handelt es sich um eine Gesellschaft proportional zum Unternehmenswert mit einem direkten bedeutenden Immobilienvermögen von mindestens 75% oder um eine mit einer Beteiligung von mindestens 75% an einer anderen Gesellschaft, die die obige Bedingung erfüllt.

Gebrauch von Gebührenbefreiung – bitte Vorsicht walten lassen!

Im Regelfall muss die Gebühr entrichtet werden, es besteht aber auch die Möglichkeit einer Gebührenbefreiung. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit kann es Situationen geben, in denen die Übertragung der Immobilie oder der Erwerb von Vermögenseinlagen zwischen verbundenen Unternehmen erfolgt. Hierbei kann das Gesetz den Vermögenserwerber von der Gebührenentrichtung befreien (im vorigen Fall ist es jedoch nicht nebensächlich, welche Haupttätigkeit die vermögenserwerbende Gesellschaft ausübt). Eine Schlüsselrolle spielt hierbei aber auch das Prüfen der Detailregeln, besonders wenn wir durch komplexere Steuerplanung, wie zum Beispiel durch begünstigte Umwandlung, sicherstellen wollen, dass unsere Transaktion gebührenfrei bleibt. Aufgrund der Komplexität dieser Voraussetzungen empfehlen wir, diese nur nach Rücksprache mit einem Steuerexperten oder nach einer positiven Antwort auf einen verbindlichen Steuerfeststellungsantrag zu verwirklichen.

Wenn Sie sich detaillierter darüber informieren möchten, wann und unter welchen Voraussetzungen der Verkauf oder Erwerb von Immobilien als Vermögenswert eines Unternehmens steuer- und gebührenfrei sein können, und welche Steuerpflichten die konkreten Transaktionen nach sich ziehen, können Sie Sie sich gern an unseren Steuerexperten wenden!

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Wenn man als Entwickler den Erwerb von Immobilien plant, wird im Regelfall nach einer Grundfläche oder einem zum Abriss geplanten Gebäude gesucht und man verfügt normalerweise über konkrete Vorstellungen. Wurde jedoch im Voraus darüber nachgedacht, mit welchen steuerlichen Aspekten beim Erwerb gerechnet werden muss bzw. welche Gesichtspunkte der Besteuerung es bei der späteren Immobilienentwicklung gibt, die dann zu beachten sind?

Als Wirtschaftsexperten machen wir oft die Erfahrung, dass der spätere Entwickler bereits am Planungstisch sehr gut darüber Bescheid weiß, welche Ideen er verwirklichen möchte. Jedoch ist für ihn noch nicht absehbar, ob er eine Immobilie oder eine Gesellschaft, die die Immobilie besitzt, erwirbt, und ob es notwendig sein wird, die Mehrwertsteuer zu finanzieren oder der Erwerb im Rahmen des Reverse-Charge-Verfahrens abgewickelt wird. In meinem Artikel möchte ich potenzielle Immobilienentwickler in Ungarn ohne Anspruch auf Vollständigkeit auf die Aspekte der Besteuerung bei der Immobilienentwicklung aufmerksam machen, die bei Entscheidungen eine Schlüsselrolle einnehmen können.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf

Zunächst sollte ergründet werden, unter welcher Nutzungsart die zu kaufende Immobilie im Grundbuchamt geführt wird bzw. ob sie bei der Steuerabteilung der Gemeinde, in deren Bezirk die gegebene Immobilie liegt, in einem ähnlichen Status eingetragen ist: ist sie ein Baugrundstück oder will man eine aus der landwirtschaftliche Nutzung herausgenommene Immobilie erwerben, die als unbebaute Fläche klassifiziert ist? Wenn es sich gemäß dem ungarischen Umsatzsteuergesetz um ein Baugrundstück handelt, kann es nur mit dem um 27% Mehrwertsteuer erhöhten Wert vom Verkäufer erworben werden. Wenn nach der Definition des Umsatzsteuergesetzes eine gebrauchte Immobilie gekauft wird (möglicherweise mit einem Gebäude, das abgerissen werden soll), ist der Erwerb in Ungarn grundsätzlich steuerfrei.

Es ist jedoch nicht egal, ob es sich hierbei tatsächlich um einen steuerfreien Verkauf / Erwerb handelt, oder ob der Käufer die Steuererklärung über die abzuführende Steuer und Vorsteuer – durch das Reverse-Charge-Verfahren – selbst einzureichen hat, weil sich der Verkäufer der Immobilie im Hinblick auf die laut Gesetz grundsätzlich steuerfreie Transaktion zur Steuerpflicht optiert hat. Der Sachverhalt gestaltet sich dann etwas einfacher, wenn nicht die Immobilie, sondern eine Beteiligung an der Gesellschaft erworben wird, der die Immobilie gehört. In diesem Fall braucht man sich bezüglich des Erwerbs nicht mit komplizierteren Umsatzsteuerfragen auseinanderzusetzen, aber über „das Vorleben“ und die Steuerrisiken der Gesellschaft muss man sich im Klaren sein.

Besteuerung der Immobilienentwicklung – Meldepflichten

Um als neu gegründete Projektgesellschaft in Ungarn keine Probleme mit der Erstattung der Umsatzsteuer von in Anspruch genommenen Dienstleistungen und Käufen zu haben, sollte bereits zum Zeitpunkt der Unternehmensgründung auf die Erfüllung der Meldepflichten an die NAV in Verbindung mit der Steuerpflicht der erwarteten späteren Verwertung (Veräußerung und Vermietung von Immobilien) geachtet werden.

Als Entwickler ist das Wichtigste, dass die Steuer im Zusammenhang mit den während der Entwicklung erfolgten Warenkäufen und beanspruchten Dienstleistungen als Vorsteuer erfasst bzw. zurückgefordert werden kann. Im Interesse dessen ist es ratsam, zur Steuerpflicht zu optieren und die Erklärungen in Verbindung mit der Vermietung und Veräußerung vielleicht sogar bei der Gründung des neuen als Käufer aufgetretenen Unternehmens einzureichen.

Besteuerungsaspekte der Immobilienverwertung

Wenn als Ergebnis der Investition eine Wohnung in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus veräußert werden sollte, ist dies zurzeit noch mit dem vorteilhaften 5%igen Mehrwertsteuersatz möglich, neben der grundsätzlichen Anrechnung der Mehrwertsteuer. Hierbei gibt es keine alternativen Besteuerungsoptionen. Wenn jedoch Abstellräume und Garagen veräußert werden, erfolgt die Veräußerung mit der Anrechnung von 27% MwSt.

Wenn die fertiggestellte Immobilie in erster Linie vermietet werden sollte und der Vermieter die Option zur Umsatzsteuerpflicht wahrgenommen hat, erfolgt die Vermietung der Wohnimmobilie mit Anrechnung der 27%igen MwSt. Bei Kenntnis der Steuerregelungen kann die Möglichkeit des Reverse-Charge-Verfahrens hierbei erst gar nicht aufkommen. Die Vermietung von Garagen und Parkplätzen ist immer steuerpflichtig.

Wie aus dem Vorstehenden ersichtlich ist, sollten bei der Immobilienentwicklung sehr viele Punkte im Auge behalten werden: es zahlt sich aus, wenn bereits vor Beginn des Projekts auf dem Planungstisch auch noch an die Aspekte der Besteuerung bei der Immobilienentwicklung gedacht wird.

Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie eine Steuerplanung vor der Immobilienentwicklung verläuft oder welche bewährten professionellen Vorschläge und Lösungen hierbei am besten geeignet sind, wenden Sie sich bitte an uns!

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