Folytatódik az 5%-os lakásáfa 

Kedvező hír az ingatlanok adózása terén, hogy veszélyhelyzeti rendeleti szabályt törvényi szintre emelve az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5%-os általános forgalmi adómérték időbeli hatálya 2024. december 31-re módosult. A kedvezményes adómérték 2024. december 31. után, 2028. december 31-ig alkalmazható a már megkezdett projektekre is, ha az építési engedély legkésőbb 2024. december 31-én véglegessé vált, vagy az építést eddig az időpontig bejelentették az egyszerű bejelentés szabályai szerint.

A kedvezményes 5%-os kulcs továbbra is csak új ingatlan értékesítése esetén alkalmazható, szolgáltatásra nem vonatkozik. Újnak akkor minősül egy lakóingatlan, ha első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása és az értékesítés között még nem telt el két év. 2023. január 1-jétől azonban némileg megváltozott az új ingatlan fogalma: idéntől újnak minősül, vagyis adóköteles annak a beépített ingatlannak az értékesítése, amelynél az első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént, de rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek a számát megváltoztatták, valamint az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el két év.

Mire érdemes odafigyelni az ingatlanok adózása kapcsán?

Az új lakások kedvezményes áfája változatlanul csak akkor alkalmazható, ha az összes hasznos alapterület nem haladja meg többlakásos lakóingatlan esetében a 150 négyzetmétert, egylakásos családi házak esetében pedig a 300 négyzetmétert.

Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, – így erre az 5%-os kedvezményes áfakulcs sem alkalmazható – még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet vagy a gazdasági épület.

Nem mindegy ugyanakkor, hogy egy külszíni parkoló vagy egy tároló milyen esetben számít bele a kedvezményes kulcs alkalmazásához még megengedett négyzetméter-limitbe. Bizonyos esetekben, ha beleszámít az eladásra kínált lakás területébe például a külszíni parkoló, mert kapcsolódik az épülethez, a kedvezményes 5%-os kulcs alkalmazása is veszélybe kerülhet.

Csökkenő adókockázatok az építkezéseknél 

Az 5%-os lakásáfa meghosszabbítása mellett az építésügyi szabályok idei módosulása is jó hírt jelent az ingatlanok adózása terén. Az ingatlanok létesítésére, átalakítására vonatkozó építési vállalkozási szolgáltatások esetében ugyanis eddig sokszor fordult elő jogvita az adózók és az adóhatóság között. Ha a vállalkozó hibásan fordított áfásan számlázott, a megrendelőnél az áfalevonást kifogásolta a NAV, és akár a levont áfaösszeg 50%-áig terjedő bírságot is kiszabhatott. Az építésügyi szabályok változásaival összhangban most a fordított áfa alkalmazásának szabályai is tisztábbak lettek. A módosítás révén minden olyan, ingatlan létesítésére, átalakítására, és immáron a rendeltetésének megváltoztatására irányuló építési-szerelési, egyéb szerelési munka a fordított adózás hatálya alá esik, amely hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötött.

Mindez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ezen szolgáltatások esetében a fordított adózás akkor is alkalmazható, ha építési engedélyre vagy egyszerűsített bejelentésre nincs szükség, más hatósági engedélyre viszont szükség van. Ilyen például az örökségvédelmi engedély vagy bejelentés, rendeltetésmódosítási engedély vagy településképi bejelentési eljáráshoz kötöttség. Az átmeneti szabályok alkalmazására mindenesetre figyelni kell, hiszen a szabályváltozás alapján előfordulhat, hogy egy adott szolgáltatás számlázása 2022-ben még egyenesen adózott, de az új szabályok szerint a számlát már a fordított adózás szabályai alapján kell kiállítani.

Bezárult az utolsó kiskapu az illetékfizetésnél 

Az illetékekről szóló törvény jelenleg is tartalmaz olyan szabályt, amely a kapcsolt vállalkozások közötti ingatlanátruházásokat mentesíti a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség alól. Az adómentesség feltétele, hogy az illetékkötelezettség keletkezése időpontjában a vevő főtevékenysége saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele legyen. Az ingatlanok adózása eddigi szabályai alapján azonban ezt a feltételt csak egy meghatározott időpontban kellett teljesíteni, ami a jogalkotó szerint visszaélésekre adhatott okot. Idéntől a tevékenységi körre vonatkozó feltétel megmaradt, de egy új, 50%-os árbevételi korlátot is figyelembe kell venni, amelyről az ingatlant megszerző félnek nyilatkoznia kell az adóhatóság felé. Azaz, az illetékmentesség csak abban az esetben alkalmazható, ha a vagyonszerző az ingatlanra vonatkozó, kedvezményezett tevékenységekből származó (előző évi) árbevétele az összes árbevételben legalább 50%-os arányt képvisel.

Joggal merül fel a kérdés, hogy milyen szankciókkal kell számolni, ha az árbevétel megoszlására vonatkozó feltétel bármely okból nem teljesülne. Amennyiben a nyilatkozatban foglaltak vagy egy kezdő vállalkozás esetében az erre vonatkozó vállalás nem teljesül, azt a vagyonszerzőnek be kell jelentenie az állami adóhatósághoz, amely a meg nem fizetett illetéket 50%-kal növelten a vagyonszerző terhére pótlólag előírja. Ha a vagyonszerző nem tesz eleget ennek a kötelezettségének és az állami adóhatóság adóellenőrzés keretében állapítja meg a nyilatkozatban foglaltak vagy a vállalás teljesülésének elmaradását, a vagyonszerző terhére a meg nem fizetett illeték kétszeresét kell pótlólag előírni.

CSOK: kedvező illetékváltozás 

Az ingatlanok adózása terén ugyancsak pozitív változás, hogy a CSOK immáron nemcsak lakásvásárláshoz, hanem lakásbővítéshez is igénybe vehető. A saját tulajdonban álló lakás bővítésekor ugyan nem keletkezik illetékkötelezettség, azonban más tulajdonában álló ingatlan bővítésekor (pl. tetőtér-beépítés) közös tulajdon jön létre, a hozzáépítőt pedig eddig illetékkötelezettség terhelte. A kedvező módosításnak köszönhetően mostantól a mentesség az idegen tulajdonban álló lakás bővítésekor is biztosított a CSOK kedvezményével élő vagyonszerző számára.

Ha az új lakóingatlan vásárlása vagy értékesítése esetén felszámított 5%-os áfával, az építésügyi szabályok vagy a fordított áfa szabályainak változásaival kapcsolatban tanácsra van szüksége, vagy egyéb kérdése merül fel az ingatlanok adózása kapcsán, áfaszakértőink szívesen állnak rendelkezésére!

The post Ingatlanok adózása 2023-ban appeared first on WTS Klient | adótanácsadás | könyvelés | bérszámfejtés | HR szolgáltatások | digitális megoldások | állami támogatások.

Ingatlantranzakciók illetékkötelezettsége ingatlan vs. ingatlanos társaság szerzése esetén

Az ingatlantranzakciók illetékkötelezettsége terén az egyik legfontosabb szabályváltozás 2010. januárban lépett életbe: ettől az időponttól már nemcsak ingatlan megszerzése (asset deal) eredményezhet visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettséget, hanem egy ún. belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló legalább 75%-os – közvetett vagy közvetlen – részesedés megszerzése is (share deal).

Eszközérték számítása ingatlanos társaság megszerzése esetén

Ezt követően a jogalkotó 2021 júliusában pontosította az ingatlantranzakciók illetékkötelezettsége vonatkozásában a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság fogalmát, bezárva ezáltal egy addig a gyakorlatban alkalmazott, visszaélésekre is lehetőséget adó gyakorlatot.

A 2021. július előtti szabályozás szerint ugyanis belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezőnek az a társaság számított, amelynek a rendelkezésre álló utolsó mérlege (vagy nyitómérlege) szerinti eszközei között legalább 75%-os arányban ingatlan található. Abban az esetben tehát, ha a rendelkezésre álló utolsó mérlegben (vagy kezdő vállalkozás esetén a nyitómérlegben) egyáltalán nem szerepelt ingatlan (vagy annak értéke 75%-nál kisebb arányt képviselt a korrigált eszközértékben), ugyanakkor két mérlegkészítés között a társaság ingatlant szerzett, akkor annak értékét nem kellett figyelembe venni a 75%-os arány számításánál. Ezáltal olyan helyzet is előállhatott, hogy ugyan a legutolsó elfogadott beszámoló alapján egy társaság nem minősült belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságnak, azonban egy évközi, a társaságban fennálló részesedés átruházására irányuló tranzakció (share deal) zárásakor már akár szignifikáns értékű ingatlanvagyon is szerepelhetett a társaság eszközei között. Ha egy ilyen társaságot szerzett meg a vevő, akkor azt, a korábbi jogszabályi rendelkezések alapján, főszabály szerint, nem érintette az ingatlantranzakciók illetékfizetési kötelezettsége.

A 2021-ben elfogadott módosítás oly módon küszöbölte ki a fentiekből eredő, potenciális visszaéléseket, hogy a céltársaságnak tulajdonképpen egyfajta közbenső mérleget szükséges készítenie a részesedés értékesítésekor fennálló, aktuális ingatlan- és egyéb eszközértékekről. Ezen évközi kimutatás alapján szükséges eldönteni, hogy egy céltársaság belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságnak minősül-e és ezáltal vonatkozik-e a vevőre az ingatlantranzakciók illetékkötelezettsége annak megszerzése kapcsán.

Új, árbevételi korlátra vonatkozó javaslat ingatlan átruházásoknál 

A 2022. év végi, tervezetten 2023. január 1-jétől hatályba lépő adótörvény módosítások között található a következő, immár ingatlanértékesítési tranzakciók kapcsán (asset deal) releváns legújabb módosítási javaslat. A javaslat az ingatlantranzakciók illetékkötelezettsége terén azon illetékmentességi jogcímet érinti, amely egyes kapcsolt vállalkozások közötti ingatlanátruházásokat mentesít a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség alól. A jelenleg hatályos szabályozás értelmében ilyenkor az adómentesség feltétele, hogy az illetékkötelezettség keletkezése időpontjában a vevő főtevékenysége saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése (TEÁOR 68.20) vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele (TEÁOR 68.10) legyen.

Az Országgyűléshez benyújtott javaslat indokolása szerint visszaélésekre adhat okot, hogy az illetékmentesség feltétele tulajdonképpen egy, a főtevékenységi körre vonatkozó egyszerű változásbejelentéssel teljesíthető. Ezért a javaslat, megtartva a tevékenységi körre vonatkozó feltételt, meghatároz egy új, 50%-os árbevételi korlátot is, amelyről a vagyonszerzőnek nyilatkozni kell az adóhatóság felé. Azaz, az illetékmentesség csak abban az esetben lenne alkalmazható, amennyiben a vagyonszerző az ingatlanra vonatkozó, kedvezményezett tevékenységekből (TEÁOR 68.10 és 68.20) származó árbevétele az összes árbevételben legalább 50%-os arányt képvisel.

A javaslat a vagyonszerző előző adóévi nettó árbevételét veszi alapul az 50%-os korlát meghatározásakor. Természetesen a tevékenységüket az adott évben kezdő vállalkozások esetében is lehetőség lenne ezen mentesség alkalmazására abban az esetben, ha a vagyonszerző nyilatkozik arról, hogy nettó árbevételének legalább 50%-a kedvezményezett tevékenységekből fog származni az adott adóévben.

A pótlólagos illeték és szankció összege

Joggal merülhet fel a kérdés, hogy a javaslat milyen szankciókat helyez kilátásba arra az esetre, ha az árbevétel megoszlására vonatkozó feltétel bármely okból nem teljesülne. Erre vonatkozóan a következő esetkörök különíthetők el.

Amennyiben a nyilatkozatban foglaltak vagy a vállalás nem teljesül, azt a vagyonszerzőnek be kell jelentenie az állami adóhatósághoz, amely a meg nem fizetett illetéket 50%-kal növelten a vagyonszerző terhére pótlólag előírja. Ha a vagyonszerző e kötelezettségének nem tesz eleget és az állami adóhatóság adóellenőrzés keretében állapítja meg a nyilatkozatban foglaltak vagy a vállalás teljesülésének elmaradását, a vagyonszerző terhére a meg nem fizetett illeték kétszeresét kell pótlólag előírni.

Amennyiben elfogadásra kerül a javaslat, a szankciók mértékének a fényében is, még kiemeltebb hangsúlyt fog kapni az ingatlantranzakciók illetékkötelezettsége, és az ezzel kapcsolatos pénzügyi és adózási tervezés.

FRISSÍTÉS (2022. december 19.): Időközben az érintett törvényjavaslat elfogadásra került az Országgyűlés által. A módosítás az eredetileg tervezetteknek megfelelően, 2023. január 1-jén fog hatályba lépni. 

Ha az egyedi tranzakciós támogatást tapasztalt szakértőkre bízná, forduljon bizalommal a WTS Klient adótanácsadó csapatához! Állunk rendelkezésére.

The post Ingatlantranzakciók illetékkötelezettsége appeared first on WTS Klient | adótanácsadás | könyvelés | bérszámfejtés | HR szolgáltatások | digitális megoldások | állami támogatások.