30.01.2018

Welcher Zusammenhang besteht zwischen dem Bauboom und der Umsatzsteuer auf neue Wohnungen?

Welcher Zusammenhang besteht zwischen dem Bauboom und der Umsatzsteuer auf neue Wohnungen?

Laut den vorläufigen Daten für 2017 stieg in Ungarn das Leistungsvermögen der Bauwirtschaft um mehr als 30%. Damit übersteigt es deutlich die Wachstumsrate der ungarischen Wirtschaft, die bei ca. 4% liegt. Hierbei spielten neben den niedrigeren Basisdaten des Vorjahres auch die steuerlichen Vergünstigungen für die Umsatzsteuer auf neue Wohnungen eine wichtige Rolle, die zu einem drastischen Anstieg bei der Anzahl neuer Wohnungsbauprojekte geführt haben. Was sind diese Vergünstigungen und wie haben sie sich 2017 auf die Bauproduktion ausgewirkt? Welche Auswirkungen hat der Wegfall der Vergünstigungen vom 1. Januar 2020 auf die nächsten zwei Jahre und auf die darauffolgende Periode nach dem benannten Datum für die Bauwirtschaft in Ungarn? Wie könnten die damit verbundenen Extremitäten bewältigt werden? In unserem Artikel suchen wir nach Antworten auf diese Fragen.

Die Vergünstigung für die Umsatzsteuer auf neue Wohnungen gilt für vier Jahre

Ab dem 1. Januar 2016 wurde in Ungarn die Umsatzsteuer auf neue Wohnungen von 27% auf 5% gesenkt. Gemäß den geltenden Vorschriften gilt die ermäßigte Umsatzsteuer bis zum 31. Dezember 2019, danach muss wieder der Steuersatz von 27% angewandt werden.

Für den Fall, dass ein privater Bauherr eine Investition an seiner Immobilie so vornimmt, dass die Ausführungsaufgaben nicht von einem Generalunternehmer, sondern von mehreren Auftragnehmern ausgeführt werden, unterliegt die Investition dem Mehrwertsteuersatz von 27%. In bestimmten Fällen kann der Bauherr jedoch die berechnete Umsatzsteuer in den auf seinen Namen ausgestellten Rechnungen im Wert von 5 Millionen HUF (ca. 16.000 EUR) zurückfordern.

Wenn es sich um keine Privatinvestition der oben genannten Art handelt, kann eine neue Wohnung mit einem Nettowert von ca. 18 Millionen HUF (ca. 58.000 EUR) statt der früheren 23 Millionen HUF (ca. 74.500 EUR) für weniger als 19 Millionen HUF (ca. 61.500 EUR) erworben werden. Auf ähnliche Weise können die früheren Bruttokosten des Wohnungsbaus in Höhe von 23 Millionen HUF (ca. 74.500 EUR) bei Privatinvestitionen durch die Mehrwertsteuerrückerstattung mit einem Höchstbetrag von 5 Millionen HUF (ca. 16.000 EUR) auf fast 18 Millionen HUF (ca. 58.000 EUR) reduziert werden. Bis zu dieser Betragsgrenze entwickeln sich beide Arten der Vergünstigungen ähnlich, beim Verkauf einer neuen Wohnung mit höherem Wert, der nur durch die relativ großzügige Größenbeschränkung begrenzt ist, steigt die Höhe der Kosteneinsparungen gegenüber dem festen Mehrwertsteuervorteil privater Investitionen jedoch stufenweise an.

Der Höhenflug der Bauindustrie im Jahr 2017 in Ungarn lässt sich natürlich auf mehrere Gründe zurückführen, aber neben den niedrigen Basiswerten und den gleichfalls großzügigen Familienzulagen spielten die oben genannten Steuervorteile, sprich die Umsatzsteuer auf neue Wohnungen auch eine wesentliche Rolle.

Teuerung und Arbeitskräftemangel

Diese Prozesse haben bereits dazu geführt, dass auch der generell immer größer werdende Arbeitskräftemangel in der Baubranche zur häufigen Nichtannahme von Aufträgen führt, bzw. parallel dazu ein deutlicher Preisanstieg beim Missverhältnis von Angebot und Nachfrage beobachtet werden kann. Es ist kein Zufall, dass sich die Regierung auch intensiv mit der Baubranche beschäftigt. Kürzlich wurde beispielsweise ein Subventionsrahmen von 20 Milliarden HUF (ca. 65 Millionen EUR) in Ungarn eröffnet, um maschinelle Anlageinvestitionen der Bauunternehmen zu unterstützen und damit den akuten Arbeitskräftemangel zu verringern.

Was aber verursacht die gegenwärtige Überhitzung, die sich zurzeit auch nicht mal durch die steigenden Preise abschwächt?

Meiner Meinung nach nimmt hierbei der Stichtag vom 31. Dezember 2019 eine wichtige Rolle bei der Anwendung des ermäßigten Satzes von 5% ein. Ein Bau von 20,50 oder sogar 100 Wohnungen kann schon heute nicht mehr so angegangen werden, dass der Generalunternehmer bis zum 31. Dezember 2019 von einem sicheren Verkauf der fertigen Wohnungen ausgehen könnte. So wird die Anzahl der um fast 20% günstigeren Wohnungen bald eine fixe Anzahl ergeben und deren Nachfrage ein Mehrfaches davon betragen, was zu der Prognose führt, dass die Preise in den Himmel schießen werden.

Wie kann dies gelöst werden?

Die Regierung zeigt zwar ihre Bereitschaft zu der Verlängerung der Frist für die Anwendung des ermäßigten Umsatzsteuersatzes in Ungarn, aber die Entscheidung darüber wird nicht vor Herbst dieses Jahres erwartet. Selbst wenn diese Situation bis dahin irgendwie bewerkstelligt werden könnte, sollten jetzt schon Übergangsregelungen ausgearbeitet werden, die dann bei der Erhöhung des Umsatzsteuersatzes von 5% auf 27% gültig werden. Obwohl in umgekehrter Richtung während der Übergangszeit von Ende 2015 bis Anfang 2016 die Zahlungen, die bereits als Vorschuss oder mittels Teilrechnung verrechnet wurden, 27% Umsatzsteuer enthielten und der ermäßigte Satz von 5% nur auf die Zahlungen in 2016 angewandt werden konnte, kann man im umgekehrten Fall vorerst nur hoffen, dass die Übergangsregelungen nun analog dazu, aber diesmal aus Sicht der Steuerzahler günstig gestaltet werden, d.h., dass alle bereits entrichteten Vorauszahlungen und Ratenzahlungen mit der 5%igen Umsatzsteuer besteuert werden. In diesem Fall kann es auch einen Unterschied ausmachen, ob die Vertragspartner eine Brutto- oder Nettoverrechnung vereinbart haben. Die baldige Festlegung dieser Detailregelungen könnte bereits jetzt zu einer Milderung der Überhitzung führen.

Wenn noch großzügigere Regelungen als vorher beschrieben geschaffen würden, d.h. die Regierung für die gesamte Dauer der begonnenen Bauarbeiten in Ungarn einen ermäßigten Umsatzsteuersatz sichern würde, wäre dann abgesehen von den mit nur einem einzelnen Spatenstich begonnenen ungewöhnlich vielen Bauvorhaben vor dem 1. Januar 2020 nahezu eine vollständige Normalisierung der Situation möglich. Dies wiederum würde auch das richtige Bauvolumen für die Jahre 2020/21 sicherstellen.

Bei Verwirklichung der obigen Vorschläge wäre die Verlängerung der Frist zum Jahresende 2019 nur noch die Kirsche auf der Torte und deren Ankündigung auch nicht mehr so dringend.

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