Für Käufer von neuen Wohnungen und Einfamilienhäusern ist das aktuelle Rechtsumfeld in Ungarn ziemlich günstig: bis Ende 2019 wird für solche schlüsselfertige Immobilien ein Mehrwertsteuersatz von 5% erhoben. Was können Entwickler tun, was sollte in den aktuellen Bauprojekten beachtet werden und welche Lösungsmöglichkeiten gibt es, wenn bereits ersichtlich ist, dass für nicht alle laufenden Projekte der Fertigstellungstermin vor 2020 eingehalten werden kann? Wie kann die Erhöhung der Anzahlung hierbei helfen?
Gesetzesänderung ab 2020
Sowohl Hauskäufer als auch Entwickler wissen, dass es noch knapp anderthalb Jahre sind, bis diejenigen, die den Kauf einer neuen Wohnung planen, ab 2020 mit einer Mehrwertsteuerpflicht in Höhe von 27% statt der bisherigen 5% zu rechnen haben. Das größte Problem seitens der Immobilienentwickler bereiten die folgenden Fragen:
- Wie können bis zu diesem Termin möglichst viele Wohnungen verkauft werden?
- Was sollte mit den nicht fertiggestellten Bauobjekten geschehen?
- Wie können Immobilien, die im Jahr 2020 bezugsfertig werden, attraktiver gemacht werden?
Wichtig zu wissen ist hierbei, dass die Änderung auch die bereits fertiggestellten Immobilien betrifft, sofern die bestimmungsgemäße Nutzung noch nicht begonnen hat bzw. auch für die Wohnungen gilt, die bereits genutzt werden, aber innerhalb von zwei Jahren nach Beginn der Nutzung nicht veräußert wurden.
Im Falle von Kaufverträgen, die im Rahmen einer für den Erwerber günstigen Bruttovereinbarung abgeschlossen werden, gibt es augenscheinlich keine Probleme. In diesen Fällen wird im Vertrag auf die im Kaufpreis enthaltene Mehrwertsteuer nur hingewiesen und deren Änderung hat aber keine Auswirkung auf die Höhe des Kaufpreises. Diese Lösung stellt jedoch für Immobilienentwickler in solchen Fällen ein hohes Risiko dar, bei denen bereits offensichtlich ist, dass sich die Übergabe der Immobilie auf den mit dem höheren Mehrwertsteuersatz verbundenen Zeitraum nach 2019 hinauszögern wird.
Erfüllungstag und Anzahlung
Aus Sicht der Mehrwertsteuer in Ungarn bestimmt das Erfüllungsdatum den Mehrwertsteuersatz, das auf der zu erstellenden Rechnung anzuwenden ist. Die Schwierigkeit besteht hierbei darin, dass die Bestimmung des Erfüllungsdatums bei Veräußerung von Immobilien eine komplexe Frage darstellt, die davon abhängt, worauf sich die Parteien im Vertrag geeinigt haben (besteht die Möglichkeit der Teilleistung, der Anzahlung, welche die Parteien als sachverhaltsmäßige Erfüllung des Kontrakts anerkennen usw.). Bei einer Übergabe nach 2019 ergibt sich somit die Frage, ob es eine mögliche Lösung darstellen kann, dass der Käufer den größtmöglichen Teil des vereinbarten Kaufpreises mit dem niedrigeren Mehrwertsteuersatz schon lange vor Nutzungsbeginn begleicht. Der vor dem Erfüllungstag an den Entwickler entrichtete Betrag gilt aus Sicht der Mehrwertsteuer als eine Anzahlung, mit einem gesonderten steuerrechtlichen Erfüllungstag. Über die Beträge, die vor 2020 beglichen wurden, muss der Entwickler in der Rechnung eine Mehrwertsteuer in Höhe von 5% ausweisen. Die bezahlte Anzahlung ist ein Bruttobetrag, der die gültige Mehrwertsteuer in Ungarn zum Zeitpunkt der Bezahlung bereits enthält.
Lösung: sogar eine 100%ige Anzahlung?
Gemäß einer schon seit mehreren Jahren bekannten Stellungnahme bezüglich der Steuern (deren Inhalt kürzlich vom Finanzministerium bekräftigt wurde) entsteht am Fälligkeitstag, mit dem zivilrechtlichen Erfüllungstag keine weitere Mehrwertsteuerpflicht, wenn der volle Gegenwert als Anzahlung bezahlt wird. All dies kann in unserem Fall bedeuten, dass, wenn der Immobilienentwickler die volle Gegenleistung für die Transaktion vor der Erfüllung als Anzahlung erhält, die Mehrwertsteuer auf den gesamten Kaufpreis mit dem Steuersatz berechnet wird, der für den Zeitraum des Gutschriftsdatums gilt, also mit dem vor dem Jahr 2020 gültigen Mehrwertsteuersatz von 5%. Dieses Verfahren funktioniert selbstverständlich mit einer Anzahlung in x-beliebiger Höhe und nur der verbleibende Teil des Netto-Kaufpreises wird einem Mehrwertsteuersatz von 27% (bei Netto Vereinbarung) unterliegen. Bei vollständiger Entrichtung des Kaufpreises bleibt es also kein Teil des Kaufpreises übrig, für den die 27%ige Mehrwertsteuer zu zahlen wäre, sodass wir den Effekt der Mehrwertsteueränderung bereits beseitigt haben.
Praktische Fragen
Als Immobilienentwickler kann also durch das obige Verfahren der Anreiz beim Kauf von Projekten, bei denen die Fertigstellung bis Ende 2019 nicht garantiert werden kann, etwas attraktiver gestaltet werden. Hierbei ist aber darauf zu achten, ob potenzielle Käufer bereit und in der Lage sind, eine so hohe Anzahlung zu leisten, wenn die ausgewählte Immobilie vielleicht nur auf dem Planungstisch existiert. Hierbei wird offensichtlich: je näher die Fertigstellung des Projekts zum Dezember 2019 liegt, desto leichter fällt es für alle geschäftlichen Akteure, die volle „Vorfinanzierung“ in Erwägung zu ziehen, einschließlich einer möglichen Bankfinanzierung.
Die neulich veröffentlichte Stellungnahme des Finanzministeriums hat noch eine praktische Frage geklärt: Was passiert, wenn die von der Bank erhaltene Anzahlung auf einem Treuhandkonto eingezahlt wird. Da ein Betrag laut Gesetzesbestimmungen dann als Anzahlung gilt, wenn er dem Verkäufer zur Verfügung steht (wird von ihm entgegengenommen oder ihm gutgeschrieben) und bei einem Treuhandkonto diese Bedingung nicht erfüllt wird, gilt der auf diese Weise bezahlte Betrag laut Mehrwertsteuerregelung nicht als Anzahlung.
Unsere Steuerexperten stehen Ihnen bei Fragen gern zur Verfügung und unterstützen Sie bei den steuerlichen Überlegungen zu konkreten Projekten.
