Wenn man als Entwickler den Erwerb von Immobilien plant, wird im Regelfall nach einer Grundfläche oder einem zum Abriss geplanten Gebäude gesucht und man verfügt normalerweise über konkrete Vorstellungen. Wurde jedoch im Voraus darüber nachgedacht, mit welchen steuerlichen Aspekten beim Erwerb gerechnet werden muss bzw. welche Gesichtspunkte der Besteuerung es bei der späteren Immobilienentwicklung gibt, die dann zu beachten sind?

Als Wirtschaftsexperten machen wir oft die Erfahrung, dass der spätere Entwickler bereits am Planungstisch sehr gut darüber Bescheid weiß, welche Ideen er verwirklichen möchte. Jedoch ist für ihn noch nicht absehbar, ob er eine Immobilie oder eine Gesellschaft, die die Immobilie besitzt, erwirbt, und ob es notwendig sein wird, die Mehrwertsteuer zu finanzieren oder der Erwerb im Rahmen des Reverse-Charge-Verfahrens abgewickelt wird. In meinem Artikel möchte ich potenzielle Immobilienentwickler in Ungarn ohne Anspruch auf Vollständigkeit auf die Aspekte der Besteuerung bei der Immobilienentwicklung aufmerksam machen, die bei Entscheidungen eine Schlüsselrolle einnehmen können.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf

Zunächst sollte ergründet werden, unter welcher Nutzungsart die zu kaufende Immobilie im Grundbuchamt geführt wird bzw. ob sie bei der Steuerabteilung der Gemeinde, in deren Bezirk die gegebene Immobilie liegt, in einem ähnlichen Status eingetragen ist: ist sie ein Baugrundstück oder will man eine aus der landwirtschaftliche Nutzung herausgenommene Immobilie erwerben, die als unbebaute Fläche klassifiziert ist? Wenn es sich gemäß dem ungarischen Umsatzsteuergesetz um ein Baugrundstück handelt, kann es nur mit dem um 27% Mehrwertsteuer erhöhten Wert vom Verkäufer erworben werden. Wenn nach der Definition des Umsatzsteuergesetzes eine gebrauchte Immobilie gekauft wird (möglicherweise mit einem Gebäude, das abgerissen werden soll), ist der Erwerb in Ungarn grundsätzlich steuerfrei.

Es ist jedoch nicht egal, ob es sich hierbei tatsächlich um einen steuerfreien Verkauf / Erwerb handelt, oder ob der Käufer die Steuererklärung über die abzuführende Steuer und Vorsteuer – durch das Reverse-Charge-Verfahren – selbst einzureichen hat, weil sich der Verkäufer der Immobilie im Hinblick auf die laut Gesetz grundsätzlich steuerfreie Transaktion zur Steuerpflicht optiert hat. Der Sachverhalt gestaltet sich dann etwas einfacher, wenn nicht die Immobilie, sondern eine Beteiligung an der Gesellschaft erworben wird, der die Immobilie gehört. In diesem Fall braucht man sich bezüglich des Erwerbs nicht mit komplizierteren Umsatzsteuerfragen auseinanderzusetzen, aber über „das Vorleben“ und die Steuerrisiken der Gesellschaft muss man sich im Klaren sein.

Besteuerung der Immobilienentwicklung – Meldepflichten

Um als neu gegründete Projektgesellschaft in Ungarn keine Probleme mit der Erstattung der Umsatzsteuer von in Anspruch genommenen Dienstleistungen und Käufen zu haben, sollte bereits zum Zeitpunkt der Unternehmensgründung auf die Erfüllung der Meldepflichten an die NAV in Verbindung mit der Steuerpflicht der erwarteten späteren Verwertung (Veräußerung und Vermietung von Immobilien) geachtet werden.

Als Entwickler ist das Wichtigste, dass die Steuer im Zusammenhang mit den während der Entwicklung erfolgten Warenkäufen und beanspruchten Dienstleistungen als Vorsteuer erfasst bzw. zurückgefordert werden kann. Im Interesse dessen ist es ratsam, zur Steuerpflicht zu optieren und die Erklärungen in Verbindung mit der Vermietung und Veräußerung vielleicht sogar bei der Gründung des neuen als Käufer aufgetretenen Unternehmens einzureichen.

Besteuerungsaspekte der Immobilienverwertung

Wenn als Ergebnis der Investition eine Wohnung in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus veräußert werden sollte, ist dies zurzeit noch mit dem vorteilhaften 5%igen Mehrwertsteuersatz möglich, neben der grundsätzlichen Anrechnung der Mehrwertsteuer. Hierbei gibt es keine alternativen Besteuerungsoptionen. Wenn jedoch Abstellräume und Garagen veräußert werden, erfolgt die Veräußerung mit der Anrechnung von 27% MwSt.

Wenn die fertiggestellte Immobilie in erster Linie vermietet werden sollte und der Vermieter die Option zur Umsatzsteuerpflicht wahrgenommen hat, erfolgt die Vermietung der Wohnimmobilie mit Anrechnung der 27%igen MwSt. Bei Kenntnis der Steuerregelungen kann die Möglichkeit des Reverse-Charge-Verfahrens hierbei erst gar nicht aufkommen. Die Vermietung von Garagen und Parkplätzen ist immer steuerpflichtig.

Wie aus dem Vorstehenden ersichtlich ist, sollten bei der Immobilienentwicklung sehr viele Punkte im Auge behalten werden: es zahlt sich aus, wenn bereits vor Beginn des Projekts auf dem Planungstisch auch noch an die Aspekte der Besteuerung bei der Immobilienentwicklung gedacht wird.

Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie eine Steuerplanung vor der Immobilienentwicklung verläuft oder welche bewährten professionellen Vorschläge und Lösungen hierbei am besten geeignet sind, wenden Sie sich bitte an uns!

 

Béla Kovács
Senior Manager
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