In unserem Artikel im November letzten Jahres berichteten wir bereits von den Details des ab 1. Januar 2021 geltenden Aktionsplans zum Wohnungserwerb. Infolge der zur Einführung des ungarischen Aktionsplans realisierten Gesetzesänderungen sank der Umsatzsteuersatz für die Immobilien, sofern es sich um eine neue Wohnimmobilie handelt, ab Januar 2021 wieder auf 5 %, und außerdem genießen die unter Inanspruchnahme der Familienvergünstigung zum Wohnungserwerb (CSOK-Vergünstigung) erworbenen neuen Immobilien auch Gebührenfreiheit. Der Kreis der Beihilfen wurde inzwischen um ein neues Element erweitert: wenn man eine neue Wohnimmobilie kauft, kann in Höhe von 5 % der berechneten Umsatzsteuer eine Steuerrückerstattung als Beihilfe beansprucht werden (und in bestimmten Fällen kann die Rückerstattung auch bei Rechnungen mit 27% Umsatzsteuer bis zu einem Höchstbetrag von 5 Millionen HUF – ca. 14.000 EUR – geltend gemacht werden).
Neue Wohnimmobilie und CSOK-Vergünstigung
Diese Vergünstigungen sind sicherlich für viele in Ungarn ein Anreiz und könnten gerade die vor einem Immobilienkauf stehenden Familien, die noch dazu eine CSOK-Vergünstigung in Anspruch nehmen können, dazu bringen, eine neue Wohnimmobilie zu erwerben. Man sollte jedoch berücksichtigen, dass die Bedingungen der Inanspruchnahme der CSOK-Vergünstigung für Immobilien nicht mit den Bedingungen für den Steuersatz von 5 % laut Umsatzsteuergesetz identisch sind, der für eine neue Wohnimmobilie gilt. Wenn sich herausstellt, dass die gerade ausgewählte Immobilie nicht den Bedingungen entspricht, kann der Preis der neuen Immobilie wegen der Anwendung des allgemeinen Steuersatzes von 27 % plötzlich in die Höhe schnellen, wodurch wir auch die Steuerrückerstattung als Beihilfe verlieren können. Man sollte sich auch darüber im Klaren sein, dass es beim Kauf einer neuen Immobilie nicht sicher ist, dass der vergünstigte Steuersatz bei allen Immobilienelementen angewendet werden kann: es kann vorkommen, dass wir eine Rechnung mit teils 5 % und teils 27 % Umsatzsteuer bekommen. Deshalb fassen wir die wichtigsten Informationen in einigen Punkten zusammen.
Bevor wir beginnen, möchten wir anmerken, dass der vergünstigte Steuersatz für Ungarn eine wiederkehrende Regel ist. Zwischen 2016 und 2019 betrug der Umsatzsteuersatz ebenfalls 5 %, wenn man in Ungarn eine neue Wohnimmobilie kaufte, die neue, seit 2021 gültige Regelung ist mit der früheren fast identisch. Dementsprechend sehen wir die früher in Verbindung mit der Anwendbarkeit des Steuersatzes von 5 % auf der Webseite der Finanzbehörde erschienenen Leitlinien als relevant an – unabhängig davon, dass diese bereits archiviert wurden. Trotzdem veröffentlichte die Finanzbehörde am 15. Februar 2021 eine neue Information zu dem Thema auf ihrer Webseite.
Was genau ist eine Wohnimmobilie?
Aufgrund des ungarischen Umsatzsteuergesetzes ist eine Wohnimmobilie die zu Wohnzwecken errichtete und im Grundbuch mit der Bezeichnung Wohnhaus oder Wohnung registrierte oder auf eine Eintragung als solche(s) wartende Immobilie. Als Wohnimmobilie wird der zur bestimmungsgemäßen Nutzung der Wohnung nicht notwendige Raum selbst dann nicht angesehen, wenn er mit dem Wohngebäude zusammengebaut ist, und zwar insbesondere: die Garage, die Werkstatt, das Geschäft bzw. das Wirtschaftsgebäude. Ein zur bestimmungsgemäßen Nutzung der Wohnung nicht erforderlicher Raum wird auch dann nicht als Wohnimmobilie angesehen, wenn er im Grundbuch nicht gesondert aufgeführt wurde. Deshalb muss der Preis der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bei Vertragsabschluss gesondert bestimmt werden, da in ihrem Fall der vergünstigte Steuersatz nicht angewendet werden kann, für sie gilt der allgemeine Steuersatz von 27 %.
Wann ist eine Wohnimmobilie neu?
Im ungarischen Umsatzsteuergesetz wird auch die neue Wohnimmobilie als Begriff ziemlich eindeutig definiert. Demnach ist die Wohnimmobilie neu, wenn:
- deren erste bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme noch nicht erfolgt ist oder
- deren erste bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme erfolgt ist, doch zwischen dem Zeitpunkt der endgültigen, dazu berechtigenden behördlichen Genehmigung oder im Falle eines Verfahrens zur Kenntnisnahme der Ingebrauchnahme zwischen der durch Stillschweigen erfolgenden Kenntnisnahme der Ingebrauchnahme und dem Verkauf noch keine zwei Jahre vergangen sind oder deren Bebauung aufgrund einer einfachen Anmeldung laut Gesetz über die Gestaltung und den Schutz der bebauten Umwelt realisiert wurde und zwischen der Ausstellung des behördlichen Ausweises zum Nachweis der Tatsache der Bebauung und dem Verkauf noch keine zwei Jahre vergangen sind.
Die Information der ungarischen Finanzbehörde erschließt im Einklang mit früher ausgegebenen Informationen wichtige Details in Verbindung damit, wann und in welchem Verfahren in bestimmten speziellen Fällen (beispielsweise Erweiterung, Anbau, funktionelle oder bestimmungsmäßige Änderung) die bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme realisiert wird oder wann bei den zur Immobilie gehörenden Bodenflächen der vergünstigte Steuersatz angewendet werden kann.
Frage der Grundfläche
Wie wir in unserem früheren Titel erwähnten, kann die vergünstigte Umsatzsteuer auf neue Wohnungen von 5 % angewendet werden, wenn die Nutzfläche bei Mehrfamilienhäusern nicht über 150 m2 und bei Einfamilienhäusern nicht über 300 m2 liegt. Hier ist es wichtig anzumerken, dass aufgrund einer früheren Information der Finanzbehörde ein Doppelhaus als Einfamilienhaus und nicht als Wohnimmobilie mit zwei Wohnungen angesehen wird, d. h., dass hier für das gesamte Doppelhaus die Wertgrenze für Einfamilienhäuser von 300 m2 zu berücksichtigen ist.
Doch was gilt als Nutzfläche? Auch in Verbindung damit steht eine sehr detaillierte Information der Finanzbehörde zur Verfügung. In der Information steht auch, dass vom Aspekt der Wertgrenze die Gesamtnutzfläche der Wohnimmobilie laut den Festlegungen im Umsatzsteuergesetz (Vorzimmer, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Badezimmer, Abstellraum, Heizungsraum usw.) berücksichtigt werden muss. An die Gesamtnutzfläche der Wohnimmobilie ist die Grundfläche der Garage, eines Geschäfts und sonstiger, zur bestimmungsgemäßen Nutzung der Wohnimmobilie nicht erforderlicher Räume nicht anzurechnen. Bei der Berechnung der Nutzfläche ist der Begriff der Nutzfläche laut Regierungsverordnung Nr. 253/1997. (XII. 28.) Korm. über die überregionalen Anforderungen an die Siedlungsgestaltung und Bauanforderungen (OTÉK-Verordnung) anzuwenden. Aufgrund der Verordnung wird von der unter waagerechter Projektion berechneten Fläche der Räumlichkeit oder des von einer Gebäudekonstruktion zum Teil oder ganz umgebenen Raums die Fläche als Nutzfläche angesehen, auf der die lichte Höhe 1,9 m oder mehr beträgt. Bei der Berechnung der Gesamtnutzfläche ist die Nutzfläche aller Etagen des Bauwerks zu berücksichtigen. Etagen sind alle Nutzebenen des Bauwerks, in denen sich Räume befinden. Keine Etage bilden der Dachboden bzw. das Dachgeschoss, in dem sich außer dem Maschinenhaus für den Aufzug oder der oberen Ebene des Treppenhauses kein anderer Raum befindet.
Von wann bis wann kann der vergünstigte Umsatzsteuersatz angewendet werden?
Im Sinne der gegenwärtig geltenden Regelung kann der vergünstigte Steuersatz von 5 % bei Wohnimmobilien angewendet werden, wenn der Kauf der Immobilie (oder die Leistung der Anzahlung) zwischen dem 1. Januar 2021 und dem 31. Dezember 2022 liegt. Im Sinne einer Übergangsregelung, die am 1. Januar 2023 in Kraft treten wird, kann der vergünstigte Steuersatz auch weiterhin angewendet werden, wenn der Verkauf zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2026 liegt – vorausgesetzt, dass bei den an eine Baugenehmigung geknüpften Bauarbeiten die Baugenehmigung für den Bau einer Wohnimmobilie bis zum 31. Dezember 2022 endgültig geworden ist oder die an eine einfache Anmeldung geknüpfte Bautätigkeit spätestens am 31. Dezember 2022 angemeldet wurde.
Wenn Sie in Verbindung mit dem Kauf einer neuen Wohnimmobilie bzw. der dabei berechneten Umsatzsteuer von 5 % oder der in dieser Höhe möglichen Steuerrückerstattung als Beihilfe bzw. in einer anderen Frage der Besteuerung im Zusammenhang mit Immobilien eine Beratung benötigen, stehen Ihnen unsere Umsatzsteuerexperten gern zur Verfügung!
