Das Steuerpaket von 2023 brachte in Ungarn bei der Besteuerung von Immobilien bedeutende Veränderungen. Bei der Umsatzsteuer können wir – beispielsweise durch die Verlängerung der Anwendung des mit den Verkäufen von neuen Wohnungen verbundenen Umsatzsteuersatzes von 5 % – auch mit Erleichterungen rechnen, während der ungarische Gesetzgeber bei den Gebühren praktisch das letzte Schlupfloch geschlossen hat und wir bis zu doppelt so hohe Gebühren zahlen können.
Umsatzsteuer auf neue Wohnungen von 5 % wird fortgesetzt
Eine günstige Nachricht im Bereich der Besteuerung von Immobilien in Ungarn ist, dass die zeitliche Geltung des vergünstigten Umsatzsteuersatzes von 5 % beim Verkauf von neuen Wohnimmobilien bis zum 31. Dezember 2024 verlängert wurde, indem die Vorschrift der Verordnung in der Gefahrensituation in Gesetzesrang erhoben wurde. Der vergünstigte Steuersatz kann nach dem 31. Dezember 2024 bis zum 31. Dezember 2028 auch auf die bereits begonnenen Projekte angewendet werden, wenn die Baugenehmigung spätestens am 31. Dezember 2024 endgültig wurde oder das Bauobjekt bis zu diesem Zeitpunkt nach den Vorschriften der einfachen Anmeldung angemeldet wurde.
Der vergünstigte Steuersatz von 5 % darf auch weiterhin nur beim Verkauf einer neuen Immobilie angewendet werden und bezieht sich nicht auf Dienstleistungen. Eine Wohnimmobilie wird in Ungarn als neu angesehen, wenn deren erste bestimmungsmäßige Ingebrauchnahme noch nicht erfolgt ist oder zwar erfolgt ist, doch zwischen der dazu berechtigenden endgültigen behördlichen Genehmigung und dem Verkauf noch keine zwei Jahre vergangen sind. Seit dem 1. Januar 2023 hat sich der Begriff der neuen Immobilie jedoch etwas geändert: seit diesem Jahr wird der Verkauf der bebauten Immobilie in Ungarn als neu angesehen, d. h. er ist steuerpflichtig, bei der die erste bestimmungsgemäße Inbetriebnahme erfolgt ist, doch ihre Bestimmung oder die Anzahl ihrer Einheiten mit einer Bestimmung geändert wurde, und zwischen der Ausstellung des behördlichen Zeugnisses zu dessen Nachweis und dem Verkauf noch keine zwei Jahre vergangen sind.
Worauf sollte man in Verbindung mit der Besteuerung von Immobilien achten?
Die vergünstigte Umsatzsteuer von neuen Wohnungen kann unverändert nur dann angewendet werden, wenn die gesamte Nutzfläche bei Mehrfamilienhäusern nicht über 150 m2 und bei Einfamilienhäusern nicht über 300 m2 liegt.
Als Wohnimmobilie wird der zur bestimmungsgemäßen Nutzung der Wohnung nicht notwendige Raum selbst dann nicht angesehen – und so kann auf ihn auch nicht der vergünstigte Umsatzsteuersatz von 5 % angewendet werden –, wenn er mit dem Wohngebäude zusammengebaut ist, und zwar insbesondere: die Garage, die Werkstatt, das Geschäft oder das Wirtschaftsgebäude.
Es ist aber nicht egal, in welchem Fall ein Außenparkplatz oder ein Lagerraum an das bei der Anwendung des vergünstigten Steuersatzes noch gestattete Quadratmeter-Limit angerechnet wird. Wenn in bestimmten Fällen beispielsweise der Außenparkplatz an die Fläche der zum Verkauf angebotenen Wohnung angerechnet wird, weil er mit dem Gebäude verbunden ist, kann selbst die Anwendung des vergünstigten Umsatzsteuersatzes von 5 % gefährdet sein.
Sinkende Steuerrisiken bei Bauvorhaben
Neben der Verlängerung der Umsatzsteuer auf neue Wohnungen von 5 % ist auch die diesjährige Änderung der ungarischen Bauvorschriften eine gute Nachricht im Bereich der Besteuerung von Immobilien. Bei den Dienstleistungen von Bauunternehmen zur Errichtung und zum Umbau von Immobilien gab es bisher oft Rechtsstreitigkeiten zwischen den Steuerzahlern und der ungarischen Steuerbehörde. Wenn der Unternehmer fälschlicherweise im Reverse-Charge-Verfahren eine Rechnung gestellt und die Finanzbehörde beim Auftraggeber den Umsatzsteuerabzug beanstandet hatte, konnte sie ein Bußgeld von bis zu 50 % der abgezogenen Umsatzsteuersumme verhängen. Im Einklang mit den Änderungen der Bauvorschriften wurden jetzt auch die Regeln für die Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens weiter geklärt. Durch die Änderung fallen alle die Baumontage- und sonstigen Montagearbeiten, die auf die Errichtung bzw. den Umbau von Immobilien, und jetzt auch auf die Änderung ihrer Bestimmung gerichtet sind, unter das Reverse-Charge-Verfahren, die an eine behördliche Genehmigung oder eine Anmeldung geknüpft sind.
All das bedeutet in der Praxis, dass bei diesen Dienstleistungen das Reverse-Charge-Verfahren auch dann angewendet wird, wenn keine Baugenehmigung oder vereinfachte Anmeldung erforderlich ist, andere behördliche Genehmigungen wiederum benötigt werden. Ein Beispiel dafür ist eine Denkmalschutzgenehmigung oder -anmeldung, eine Genehmigung zur Bestimmungsänderung oder die Bindung an ein Verfahren zur Anmeldung des Erscheinungsbildes der Siedlung. Bei der Anwendung der Übergangsregeln ist in jedem Fall darauf zu achten, da es aufgrund der Regeländerung vorkommen kann, dass die Rechnungsstellung für eine gegebene Dienstleistung in 2022 noch normal besteuert wurde, während die Rechnung nach den neuen Vorschriften bereits aufgrund der Regeln des Reverse-Charge-Verfahrens ausgestellt werden muss.
Bei der Gebührenzahlung wurde das letzte Schlupfloch geschlossen
Das ungarische Gesetz über die Gebühren enthält auch gegenwärtig eine Regel, die Immobilienübertragungen zwischen verbundenen Unternehmen von der Pflicht zur Zahlung einer Gebühr zur entgeltlichen Vermögensübertragung befreit. Eine Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass das Haupttätigkeitsprofil des Käufers zum Zeitpunkt der Entstehung der Gebührenpflicht die Vermietung bzw. Betreibung von eigenen und gemieteten Immobilien oder der Handel mit eigenen Immobilien ist. Aufgrund der bisherigen Regeln der Besteuerung von Immobilien muss jedoch diese Bedingung nur zu einem bestimmten Zeitpunkt erfüllt werden, was nach Ansicht des ungarischen Gesetzgebers zu Missbräuchen hätte führen können. Von diesem Jahr an bleibt die Bedingung zum Tätigkeitsprofil bestehen, doch ist auch eine neue Umsatzgrenze von 50 % zu berücksichtigen, in Bezug auf welche die Partei als Erwerber der Immobilie gegenüber der Steuerbehörde eine Erklärung abgeben muss. D.h., dass die Gebührenfreiheit nur dann angewendet werden könnte, wenn die (Vorjahres-) Umsätze des Vermögenserwerbers aus den auf die Immobilie bezogenen vergünstigten Tätigkeiten einen Anteil von wenigstens 50 % an den Gesamtumsätzen vertreten.
Mit Recht stellt sich die Frage, mit welchen Sanktionen man rechnen muss, wenn die Bedingung zur Aufteilung der Umsätze aus irgendeinem Grund nicht erfüllt werden würde. Werden die Festlegungen in der Erklärung oder im Falle einer Unternehmensgründung die diesbezügliche Verpflichtungsübernahme nicht erfüllt, muss der Vermögenserwerber dies der staatlichen Steuerbehörde melden, welche die nicht gezahlten Gebühren um 50 % erhöht nachträglich zu Lasten des Vermögenserwerbers vorschreibt. Kommt der Vermögenserwerber dieser Pflicht nicht nach und stellt die staatliche Steuerbehörde im Rahmen einer Steuerprüfung fest, dass die Erfüllung der Festlegungen in der Erklärung oder der Verpflichtungsübernahme nicht erfolgt ist, muss zu Lasten des Vermögenserwerbers nachträglich das Doppelte der nicht entrichteten Gebühr vorgeschrieben werden.
CSOK-Vergünstigung: günstige Gebührenänderung
Bei der Besteuerung von Immobilien ist es ebenfalls eine positive Änderung, dass die CSOK-Vergünstigung inzwischen nicht nur zum Wohnungskauf, sondern auch zur Wohnungserweiterung in Anspruch genommen werden kann. Bei der Erweiterung einer eigenen Wohnung entsteht zwar keine Gebührenpflicht, doch kommt bei der Erweiterung einer sich im Eigentum einer anderen Person befindenden Immobilie (z. B. Bebauung eines Dachraums) ein gemeinsames Eigentum zustande, und der Anbauer trug bisher eine Gebührenpflicht. Dank der günstigen Änderung kann die Befreiung ab jetzt auch bei der Erweiterung einer Wohnung in Fremdeigentum den eine CSOK-Vergünstigung in Anspruch nehmenden Vermögenserwerbern gewährt werden.
Wenn Sie in Verbindung mit der beim Kauf oder Verkauf einer neuen Wohnimmobilie berechneten Umsatzsteuer von 5 % bzw. den Änderungen der ungarischen Bauvorschriften oder der Regeln des Reverse-Charge-Verfahrens eine Beratung brauchen oder in Bezug auf die Besteuerung von Immobilien andere Fragen haben, stehen Ihnen unsere Umsatzsteuerexperten gern zur Verfügung!
