19.06.2018

Gebührenbefreiung bei Immobilienverkäufen

Insbesondere vor Weihnachten 2009 sind in den Büros der Steuerberater die Telefonleitungen heiß gelaufen. Jeder wollte im letzten Augenblick die Beteiligung an seiner Gesellschaft mit Immobilienvermögen verkaufen, da zu dem Zeitpunkt, als auf diese Weise die Immobilie oder Beteiligung erworben wurde, der Käufer eine Gebührenbefreiung erhielt, d.h. man für die als Vermögenswert des Unternehmens erworbene Immobilie keine Steuern zu entrichten hatte.

Für diejenigen, die dies erst Anfang des darauf folgenden Jahres erledigten, galt bei dieser Art von Immobilienerwerb keine Gebührenbefreiung mehr. Aber lassen Sie uns etwas detaillierter darauf eingehen, wie man auf Grundlage des aktuellen rechtlichen Umfelds – als Verkäufer oder Käufer – bei ähnlichen Transaktionen ins Blickfeld der Steuerbehörde geraten kann!

Gebührenbefreiung 1

Als Verkäufer: Definition von Gesellschaften mit Immobilienvermögen

Wenn eine ausländische Muttergesellschaft der Unternehmensgruppe Anteile an einer ungarischen Gesellschaft besaß, die über ein bedeutendes ungarisches Immobilienvermögen verfügte und die ausländische Gesellschaft die Immobilie so veräußern wollte, dass sie ihre Beteiligung an der „Immobiliengesellschaft“ verkaufte, mussten bis 2010 die Steuergesetze in Ungarn nicht beachtet werden. Im Jahr 2010 wurde in Ungarn jedoch die Definition der sogenannten „Gesellschaft mit Immobilienvermögen” und die potenzielle Körperschaftsteuerpflicht, die bei ihrem ausländischen Eigentümer entsteht, ins Körperschaftsteuergesetz miteinbezogen.

Demzufolge muss zunächst geprüft werden, ob ein Verkauf oder Abzug der Beteiligung tatsächlich stattfand, und ob die Gesellschaft mit Immobilien in Ungarn nach dem Gesetz in der Tat als eine “Gesellschaft mit Immobilienvermögen” gilt. Eine ungarische Gesellschaft gilt als solche, wenn der Anteil der Immobilien am Unternehmenswert in den Jahresabschlüssen zusammen mit seinen verbundenen Unternehmen 75% erreicht , und der ausländische Eigentümer des Unternehmens in einem Land ansässig ist, mit dem Ungarn über kein gültiges Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung verfügt, oder das bestehende Abkommen die Besteuerung der Kursgewinne in Ungarn erlaubt. (Letztere Bedingung wird typischerweise von den neu abgeschlossenen Steuerabkommen in Ungarn erfüllt). Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist es ratsam, sich an einen Steuerberater zu wenden und um weitere Orientierungshilfen zu bitten, da das Gesetz für ausländische Eigentümer besondere Anmelde-, Berichts-, und inländische Steuerpflichten vorsieht.

Wenn die ungarische Gesellschaft, die im Besitz der Immobilie ist, die Immobilie verkauft, ohne dass die ausländische Muttergesellschaft davon betroffen ist, kann selbstverständlich als Teil der gewöhnlichen Körperschaftsteuerbemessungsgrundlage eine Steuerpflicht in der ungarischen Gesellschaft mit Immobilienvermögen entstehen.

Als Verkäufer: das Konzept der angekündigten Beteiligungen, oder geschickt wirtschaften!

Hierbei lohnt es sich auch darauf zu achten, dass viel Geld gespart werden kann, wenn eine in Ungarn ansässige Gesellschaft  Anteile an einer anderen Gesellschaft mit beachtlichem inländischen Immobilienvermögen hat, die inländische Gesellschaft diese Anteile mindestens 1 Jahr hält und erst danach veräußert und der frühere Erwerb dieser Anteile beim Beteiligungserwerb bei der Steuerbehörde in Ungarn gemeldet wurde und somit als angemeldete Beteiligung behandelt werden kann. Die Gewinne, die durch den Verkauf einer solchen Beteiligung erzielt werden, unterliegen nicht der Körperschaftsteuer. Dem sollte man besonders dann Beachtung schenken, wenn die Gesellschaft, die man erworben hat, über eine Immobilie von höherem Wert verfügt und diese noch Potenzial für Wertsteigerungen hat und man weiß, dass diese Beteiligung später mit der Hoffnung auf einen Gewinn veräußert werden soll.

Als Kunde: Gebührenpflicht

Als Käufer muss normalerweise eine Gebühr in Höhe von 4% des Verkehrswerts der erworbenen Immobilie entrichtet werden. Eine Gebührenpflicht kann auch dann entstehen, wenn der Erwerb von Immobilien indirekt durch Beteiligungserwerb an der Gesellschaft mit Immobilienvermögen erfolgt (Erwerb von Vermögenseinlage einer Gesellschaft mit inländischem Immobilienvermögen). Nach der Definition mit ähnlichem Inhalt, die von der oben angeführten Definition im Körperschaftsteuergesetz etwas abweicht, handelt es sich um eine Gesellschaft proportional zum Unternehmenswert mit einem direkten bedeutenden Immobilienvermögen von mindestens 75% oder um eine mit einer Beteiligung von mindestens 75% an einer anderen Gesellschaft, die die obige Bedingung erfüllt.

Gebrauch von Gebührenbefreiung – bitte Vorsicht walten lassen!

Gebührenbefreiung 2

Im Regelfall muss die Gebühr entrichtet werden, es besteht aber auch die Möglichkeit einer Gebührenbefreiung. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit kann es Situationen geben, in denen die Übertragung der Immobilie oder der Erwerb von Vermögenseinlagen zwischen verbundenen Unternehmen erfolgt. Hierbei kann das Gesetz den Vermögenserwerber von der Gebührenentrichtung befreien (im vorigen Fall ist es jedoch nicht nebensächlich, welche Haupttätigkeit die vermögenserwerbende Gesellschaft ausübt). Eine Schlüsselrolle spielt hierbei aber auch das Prüfen der Detailregeln, besonders wenn wir durch komplexere Steuerplanung, wie zum Beispiel durch begünstigte Umwandlung, sicherstellen wollen, dass unsere Transaktion gebührenfrei bleibt. Aufgrund der Komplexität dieser Voraussetzungen empfehlen wir, diese nur nach Rücksprache mit einem Steuerexperten oder nach einer positiven Antwort auf einen verbindlichen Steuerfeststellungsantrag zu verwirklichen.

Wenn Sie sich detaillierter darüber informieren möchten, wann und unter welchen Voraussetzungen der Verkauf oder Erwerb von Immobilien als Vermögenswert eines Unternehmens steuer- und gebührenfrei sein können, und welche Steuerpflichten die konkreten Transaktionen nach sich ziehen, können Sie Sie sich gern an unseren Steuerexperten wenden!

 

Béla Kovács
Senior Manager
Tel: +3618873730
bela.kovacs@wtsklient.hu

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