Der 31. Dezember 2026 rückt näher – die Frist, bis zu der die Ende 2024 verabschiedete Gesetzesänderung den auf neue Wohnimmobilien anwendbaren vergünstigten Umsatzsteuersatz von 5 % in Ungarn verlängert hat. Auf den ersten Blick scheint die zweijährige Verlängerung der 5 % Umsatzsteuer auf neue Wohnungen eine einfache Änderung zu sein, doch die Detailregelungen zeigen ein nuancierteres Bild. Ein für Investoren günstiges Element besteht darin, dass der vergünstigte Steuersatz bei zahlreichen Projekten noch bis zum 31. Dezember 2030 anwendbar bleiben kann. In der Praxis ist jedoch nicht das Datum 2030, sondern die Genehmigungsfrist zum 31. Dezember 2026 von vorrangiger Bedeutung. Jene Investoren, die bis Ende dieses Jahres die erforderlichen Baugenehmigungen erhalten, können noch jahrelang von dem 5%igen Umsatzsteuersatz profitieren. Betrachten wir die Voraussetzungen.
Bei welchen Wohnimmobilien kann die 5 % Umsatzsteuer angewendet werden?
Die vergünstigte Umsatzsteuer auf neue Wohnungen gilt in Ungarn ausschließlich für den Verkauf bestimmter neuer Wohnimmobilien. Nach dem ungarischen Umsatzsteuergesetz gilt eine Wohnimmobilie als neu, wenn
- die erste bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme der Wohnung noch nicht erfolgt ist, oder
- zwischen der ersten bestimmungsgemäßen Ingebrauchnahme und dem Verkauf noch keine zwei Jahre vergangen sind,
- und auch dann, wenn seit einer Zweckänderung (z. B. Umgestaltung zu Loft-Wohnungen) oder seit der Änderung der Anzahl der selbstständigen Nutzungseinheiten noch keine zwei Jahre vergangen sind.
Für die Anwendung des vergünstigten Umsatzsteuersatzes müssen auch folgende Größenanforderungen erfüllt sein:
- bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus: maximal 150 m² Nutzfläche;
- bei einem Einfamilienhaus: maximal 300 m² Nutzfläche.
Die Änderung betrifft nicht den gesamten Neubaumarkt gleichmäßig: In ausgewiesenen Stadterneuerungsgebieten durchgeführte Wohnungsbauprojekte können auch nach 2027 für die vergünstigte Umsatzsteuer von 5 % auf neue Wohnungen in Betracht kommen. Bei derartigen Immobilien kann unter bestimmten Voraussetzungen außerdem eine Steuerrückerstattung als Beihilfe geltend gemacht werden.
Neben dem Gegenstand des Geschäfts ist auch bedeutsam, dass die Umsatzsteuervergünstigung nur für bestimmte Transaktionstypen gilt – nämlich für den Kauf einer Immobilie bzw. einen schlüsselfertigen Werkvertrag – und nicht für Bau-, Renovierungs-, Instandhaltungsleistungen usw.
Das Timing ist entscheidend!
Zwischen 2027 und 2030 kann die ungarische 5 % Umsatzsteuer auf neue Wohnungen nur dann aufrechterhalten werden, wenn mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:
- die Baugenehmigung wurde bis zum 31. Dezember 2026 endgültig;
- die einfache Anmeldung wurde spätestens am 30. September 2024 eingereicht;
- oder die einfache Anmeldung nach den neuen Architekturvorschriften wurde bis zum 31. Dezember 2026 zur Kenntnis genommen.
In diesem Fall kann der 5%ige Umsatzsteuersatz auch auf Vorauszahlungen und Verkäufe zwischen 2027 und 2030 angewendet werden.
Auf der Seite der Investoren ist vor allem die Durchlaufzeit des Genehmigungsverfahrens zu berücksichtigen, einschließlich etwaiger Nachreichungspflichten sowie aller administrativen Schritte, die erforderlich sind, damit das Projekt rechtzeitig die Voraussetzungen der Übergangsregelung erfüllt.
Was bedeutet die Abschaffung der Umsatzsteuer auf neue Wohnungen für den Wohnungsmarkt?
Viele befürchten, dass die Abschaffung der 5%igen Umsatzsteuer auf neue Wohnungen in Ungarn automatisch einen Preisanstieg von mehr als 20 % auslöst. Die Lage ist jedoch komplexer.
Aufgrund der Übergangsregelungen werden nämlich zahlreiche, derzeit in Vorbereitung befindliche Investitionen noch bis Ende 2030 mit dem vergünstigten Umsatzsteuersatz verkauft werden können. Infolgedessen dürfte sich der Markt voraussichtlich in zwei Segmente aufteilen:
- Investitionen, die rechtzeitig die erforderlichen Genehmigungen erhalten, sowie Stadterneuerungsprojekte werden weiterhin zum vergünstigten Umsatzsteuersatz veräußert werden können.
- Bei Projekten, die nach 2027 beginnen und die Übergangsregelungen nicht erfüllen, ist hingegen der reguläre Steuersatz anzuwenden.
Bei einer Immobilie mit einem Nettowert von 100 Millionen HUF kann dies einen Wertunterschied von 22 Millionen HUF ergeben. In der Realität ist jedoch nicht zu erwarten, dass dieser Gesamtbetrag vollständig in die Käuferpreise eingerechnet wird. Der Mehraufwand dürfte sich voraussichtlich auf Investoren, Grundstückseigentümer und Käufer verteilen, weshalb die tatsächliche Marktauswirkung nur schrittweise sichtbar werden kann.
Worauf sollten Investoren und Käufer achten?
Investoren, die bis Ende 2026 die erforderlichen Baugenehmigungen erhalten oder die Voraussetzungen der Übergangsbestimmungen erfüllen, können die Vorteile der ungarischen 5 % Umsatzsteuer auf neue Wohnungen noch bis Ende 2030 behalten. Bei einem Entwicklungsprojekt im Wert von mehreren zehn Milliarden HUF kann dies einen Wettbewerbsvorteil in Milliardenhöhe bedeuten, weshalb in den kommenden Monaten die sorgfältige Planung des Genehmigungsverfahrens und der Umsatzsteuerstruktur mindestens ebenso wichtig sein kann wie das architektonische oder finanzierungsbezogene Konzept selbst.
Auf Käuferseite ist die Prüfung des Genehmigungsstatus unerlässlich. Es genügt nicht zu prüfen, ob die Immobilie ein Neubau ist. Es empfiehlt sich, den Investor zu fragen, wann die Baugenehmigung endgültig wurde und auf welcher Rechtsgrundlage der Verkauf zur Anwendung des 5%igen Umsatzsteuersatzes berechtigt.
Bei Transaktionen mit hohem Wert ist es ratsam, auch im Vertrag klar festzulegen, mit welchem Umsatzsteuersatz der Kaufpreis festgesetzt wurde, und was geschieht, wenn die Transaktion letztendlich nicht für den 5%igen Steuersatz berechtigt. Wichtig ist auch, im Voraus zu klären, wer die Mehrkosten einer etwaigen steuerlichen Änderung trägt und ob das Projekt die Voraussetzungen der vergünstigten Regelungen erfüllt. Die Übergangsregelungen betreffen nicht nur die endgültige Leistungserbringung, sondern auch die Behandlung von Vorauszahlungen, weshalb dem Zahlungsplan ebenfalls erhebliche umsatzsteuerliche Bedeutung zukommen kann.
Sowohl für Investoren als auch für Käufer kann es eine kritische Frage sein, wann, wie lange und unter welchen Voraussetzungen die ungarische 5 % Umsatzsteuer auf neue Wohnungen bei einer bestimmten Wohnimmobilie anwendbar ist. Eine gründliche Durchsicht der Unterlagen, eine Überprüfung der Zeitplanung und eine Analyse der Risiken können allesamt die Einbeziehung eines Experten in das Projekt rechtfertigen. Wenn Sie hinsichtlich der beim Kauf neuer Wohnimmobilien berechneten Umsatzsteuer von 5 % oder in anderen steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit Immobilien eine Beratung benötigen, stehen Ihnen unsere Umsatzsteuerexperten gerne zur Verfügung!
Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist nicht geeignet, eine Beratung im Einzelfall zu ersetzen.
