Auf dem ungarischen Immobilienmarkt war in letzter Zeit ein ziemlich gravierender Prozess der Preis- und damit Wertsteigerung zu beobachten. Angesichts dessen ist die Gebührenpflicht für Immobiliengeschäfte zu einem immer wichtigeren Thema geworden und so nahm (und nimmt) die Planung des Hintergrunds der Transaktion bezüglich der durch den Käufer zu zahlenden Gebühr zur entgeltlichen Vermögensübertragung eine immer wichtigere Rolle ein. Doch nicht nur die Marktakteure behandeln die in Verbindung mit der Gebührenpflicht für Immobiliengeschäfte auftretenden Fragen mit besonderer Aufmerksamkeit, auch der ungarische Gesetzgeber hat die bestehende Regelung bereits mehrmals korrigiert und verfeinert.
Gebührenpflicht für Immobiliengeschäfte beim Erwerb einer Immobilie oder einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen
Eine der wichtigsten Regeländerungen im Bereich der Gebührenpflicht für Immobiliengeschäfte trat im Januar 2010 in Kraft: von diesem Zeitpunkt an kann nicht nur der Erwerb einer Immobilie (Asset Deal), sondern auch der Erwerb einer – indirekten oder direkten – Beteiligung von wenigstens 75 % an einer sog. Gesellschaft mit inländischem Immobilienvermögen (Share Deal) eine Pflicht zur Zahlung einer Gebühr zur entgeltlichen Vermögensübertragung zur Folge haben.
Vermögenswertberechnung beim Erwerb einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen
Danach präzisierte der ungarische Gesetzgeber im Juli 2021 bezüglich der Gebührenpflicht für Immobiliengeschäfte den Begriff der Gesellschaft mit inländischem Immobilienvermögen und beendet dadurch eine bis dahin gängige Praxis, die Möglichkeiten zum Missbrauch bot.
Der vor dem Juli 2021 geltenden Regelung zufolge galt nämlich die juristische Person als Gesellschaft mit inländischem Immobilienvermögen, von deren Vermögenswerten laut ihrer zur Verfügung stehenden letzten Bilanz (oder Eröffnungsbilanz) wenigstens 75 % Immobilien waren. Wenn in diesem Fall also in der zur Verfügung stehenden letzten Bilanz (oder bei einem neu gegründeten Unternehmen in der Eröffnungsbilanz) überhaupt keine Immobilien geführt wurden (oder deren Wert einen Anteil von weniger als 75 % am korrigierten Vermögenswert vertrat), die Gesellschaft aber zwischen zwei Bilanzerstellungen Immobilien erwarb, musste deren Wert bei der Berechnung des Anteils von 75 % nicht berücksichtigt werden. Dadurch konnte eine Situation entstehen, das eine Gesellschaft zwar aufgrund des letzten angenommenen Abschlusses nicht als Gesellschaft mit inländischem Immobilienvermögen angesehen wurden, doch beim Abschluss einer innerhalb des Jahres erfolgenden Transaktion zur Übertragung einer Beteiligung an der Gesellschaft (Share Deal) bereits ein Immobilienvermögen in signifikanter Größe unter den Vermögenswerten der Gesellschaft stehen konnte. Wenn der Käufer eine solche Gesellschaft erwarb, berührte dies aufgrund der früheren gesetzlichen Bestimmungen in der Regel nicht die Gebührenpflicht für Immobiliengeschäfte.
Die 2021 angenommene Änderung beseitigte die sich aus der obigen Regelung ergebenden, potenziellen Missbräuche, indem die Zielgesellschaft über ihre beim Verkauf der Beteiligung bestehenden aktuellen Immobilien- und sonstigen Vermögenswerte eine Art Zwischenbilanz erstellen musste. Aufgrund dieses Zwischennachweises ist zu entscheiden, ob eine Zielgesellschaft als Gesellschaft mit inländischem Immobilienvermögen angesehen wird und ob sich dadurch in Verbindung mit deren Erwerb die Gebührenpflicht für Immobiliengeschäfte auf den Käufer bezieht.
Neuer Vorschlag zur Umsatzgrenze bei Übertragungen von Immobilien
Unter den Änderungen der ungarischen Steuergesetze zum Jahresende 2022, die den Plänen nach am 1. Januar 2023 in Kraft treten sollen, ist der folgende, in Verbindung mit Immobiliengeschäften (Asset Deal) relevante neuerliche Änderungsvorschlag zu finden. Der Vorschlag berührt hinsichtlich der Gebührenpflicht für Immobiliengeschäfte den Rechtstitel der Gebührenfreiheit, der die Übertragung von Immobilien zwischen einzelnen verbundenen Unternehmen von der Pflicht zur Zahlung einer Gebühr zur entgeltlichen Vermögensübertragung befreit. Im Sinne der gegenwärtig geltenden Regelung ist es in diesem Fall eine Voraussetzung für die Steuerfreiheit, dass das Haupttätigkeitsprofil des Käufers zum Zeitpunkt der Entstehung der Gebührenpflicht die Vermietung bzw. Betreibung von eigenen und gemieteten Immobilien (TEÁOR 68.20) oder der Handel mit eigenen Immobilien (TEÁOR 68.10) ist.
Der Begründung des beim ungarischen Parlament eingereichten Vorschlags zufolge können Missbräuche ermöglicht werden, da die Bedingung für die Gebührenfreiheit eigentlich mit einer einfachen Änderungsanmeldung bezüglich des Haupttätigkeitsprofils erfüllt werden kann. Deshalb legt der Vorschlag, unter Beibehaltung der Bedingung zum Tätigkeitsprofil, auch eine neue Umsatzgrenze von 50 % fest, in Bezug auf die der Vermögenserwerber gegenüber der Steuerbehörde eine Erklärung abgeben muss. D.h., dass die Gebührenfreiheit nur dann angewendet werden könnte, wenn die Umsätze des Vermögenserwerbers aus den auf die Immobilie bezogenen vergünstigten Tätigkeiten (TEÁOR 68.10 und 68.20) einen Anteil von wenigstens 50 % an den Gesamtumsätzen vertreten.
Der Vorschlag legt bei der Bestimmung der Grenze von 50 % die Nettoumsätze des Vermögenserwerbers im vorigen Steuerjahr zugrunde. Natürlich würde auch bei den Unternehmen, die ihre Tätigkeit im gegebenen Jahr beginnen, die Möglichkeit zur Anwendung dieser Befreiung bestehen, wenn der Vermögenserwerber eine Erklärung darüber abgibt, dass wenigstens 50 % seiner Nettoumsatzerlöse im gegebenen Steuerjahr aus vergünstigten Tätigkeiten stammen werden.
Höhe der Zusatzgebühr und Sanktion
Mit Recht kann man sich die Frage stellen, welche Sanktionen der Vorschlag für den Fall in Aussicht stellt, dass die Bedingung zur Aufteilung der Umsätze aus irgendeinem Grund nicht erfüllt werden würde. Dabei unterscheiden wir folgende Fälle:
Werden die Festlegungen in der Erklärung oder die Verpflichtungsübernahme nicht erfüllt, muss der Vermögenserwerber dies der staatlichen Steuerbehörde melden, welche die nicht gezahlten Gebühren um 50 % erhöht nachträglich zu Lasten des Vermögenserwerbers vorschreibt. Kommt der Vermögenserwerber dieser Pflicht nicht nach und stellt die staatliche Steuerbehörde im Rahmen einer Steuerprüfung fest, dass die Erfüllung der Festlegungen in der Erklärung oder der Verpflichtungsübernahme nicht erfolgt ist, muss zu Lasten des Vermögenserwerbers nachträglich das Doppelte der nicht entrichteten Gebühr vorgeschrieben werden.
Bei Annahme des Vorschlags wird die Gebührenpflicht für Immobiliengeschäfte und die damit verbundene Planung im Finanz- und Steuerbereich angesichts der Höhe der Sanktionen eine noch größere Bedeutung bekommen.
UPDATE (19. Dezember 2022): Inzwischen wurde der entsprechende Gesetzentwurf vom ungarischen Parlament verabschiedet. Die Änderung tritt wie ursprünglich geplant am 1. Januar 2023 in Kraft.
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