Hamarosan itt van 2026. december 31.: a határidő, ameddig a 2024 végén elfogadott jogszabály-módosítás meghosszabbította az új lakásokra alkalmazható 5%-os kedvezményes áfakulcsot. Első látásra az 5%-os lakásáfa kétéves hosszabbítása egyszerű módosításnak tűnik, a részletszabályok azonban ennél árnyaltabb képet mutatnak.
A beruházók számára kedvező elem, hogy számos projekt esetében a kedvezményes adómérték akár 2030. december 31-ig is alkalmazható marad, a gyakorlatban azonban nem a 2030-as dátum, hanem a 2026. december 31-i engedélyezési határidő bír kiemelt jelentőséggel. Azok a fejlesztők élvezhetik az 5%-os áfakulcs előnyeit akár még évekig, akik az idei év végéig megszerzik a szükséges építési jogosultságokat. Lássuk a feltételrendszert.
Milyen lakásokra alkalmazható az 5%-os áfa?
A kedvezményes lakásáfa kizárólag meghatározott új lakóingatlanok értékesítésére alkalmazható. Az áfatörvény szerint akkor minősül újnak a lakóingatlan, ha
- a lakás első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
- az első rendeltetésszerű használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év,
- továbbá akkor is, ha a rendeltetés megváltozása (pl. loft lakások kialakítása) vagy az önálló rendeltetési egységek számának megváltozása óta még nem telt el két év.
A kedvezményes áfakulcs alkalmazásához a lakás méreteire vonatkozóan további feltételeknek kell megfelelni. Ezek a következők:
- többlakásos lakóingatlanban kialakított lakás esetén legfeljebb 150 m² hasznos alapterület;
- egylakásos lakóingatlan (családi ház) esetén legfeljebb 300 m² hasznos alapterület.
A változás nem érinti egyformán az egész újlakáspiacot: a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken megvalósuló lakásfejlesztések 2027 után is jogosultak lehetnek az 5%-os kedvezményes lakásáfára. Az ilyen ingatlanok esetében bizonyos feltételekkel ráadásul áfa-visszatérítés is érvényesíthető.
Az ügylet tárgyán kívül az is fontos, hogy az áfakedvezmény csak meghatározott ügylettípusra – adásvételre, illetve kulcsrakész átadással végződő vállalkozási szerződésre – vonatkozhat, építési, felújítási, karbantartási stb. szolgáltatásokra nem.
Fontos az időzítés!
2027 és 2030 között az 5%-os lakásáfa csak akkor maradhat fenn, ha az alábbi feltételek valamelyike teljesül:
- az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé vált;
- az egyszerű bejelentést legkésőbb 2024. szeptember 30-ig megtették;
- vagy az új építészeti szabályok szerinti egyszerű bejelentést 2026. december 31-ig tudomásul vették.
Ebben az esetben az 5%-os áfakulcs a 2027 és 2030 közötti előlegekre és értékesítésekre is alkalmazható.
Beruházói oldalon tehát mindenekelőtt az engedélyezési eljárás átfutási idejével kell számolni, figyelemmel az esetleges hiánypótlásra, valamint minden olyan adminisztratív teendőre, amely ahhoz szükséges, hogy a projekt még időben megfeleljen az átmeneti szabályok feltételeinek.
Mit jelent a lakásáfa kivezetése a lakáspiac számára?
Sokan attól tartanak, hogy az 5%-os lakásáfa megszűnése automatikusan 20% feletti lakásár-emelkedést idéz elő. A helyzet azonban ennél komplexebb.
Az átmeneti szabályok miatt ugyanis számos, ma előkészítés alatt álló beruházás még 2030 végéig kedvezményes áfával lesz értékesíthető. Ennek következtében a piac várhatóan két részre szakad:
- Azok a beruházások, amelyek időben megszerzik a szükséges jogosultságokat, illetve a rozsdaövezeti projektek továbbra is kedvező áfakulccsal értékesíthetők.
- A 2027 után induló és az átmeneti szabályoknak nem megfelelő beruházások esetében azonban már a normál adómérték alkalmazandó.
Egy nettó 100 millió forint értékű ingatlan esetében ez 22 millió forintos értékkülönbözetet is eredményezhet. A valóságban ugyanakkor nem várható, hogy ez a teljes összeg beépül a vevői árakba. A többletteher várhatóan megoszlik a fejlesztők, a telektulajdonosok és a vásárlók között, ezért a tényleges piaci hatás csak fokozatosan jelenhet meg.
Mire figyeljenek a beruházók és a vevők?
Azok a beruházók, akik 2026 végéig megszerzik a szükséges építési engedélyeket vagy teljesítik az átmeneti rendelkezések feltételeit, akár még 2030 végéig megőrizhetik az 5%-os lakásáfa előnyeit. Egy több tízmilliárd forintos fejlesztés esetében ez milliárdos nagyságrendű versenyelőnyt jelenthet, ezért a következő hónapokban az engedélyezés és az áfastruktúra megfelelő megtervezése legalább olyan fontos lehet, mint maga az építészeti vagy finanszírozási koncepció.
Vásárlói oldalon fontos az engedélyezés státuszának ellenőrzése. Nem elegendő annak vizsgálata, hogy az ingatlan újépítésű-e. Célszerű megkérdezni a beruházótól, hogy az építési engedély mikor vált véglegessé és az értékesítés milyen jogcímen jogosult az 5%-os áfára.
Nagy értékű ügyleteknél érdemes a szerződésben is egyértelműen rögzíteni, hogy a vételár milyen áfakulccsal került meghatározásra, és mi történik akkor, ha az ügylet végül nem jogosult az 5%-os adómértékre. Fontos azt is előre tisztázni, hogy ki viseli egy esetleges adóváltozás többletköltségét, és hogy a projekt megfelel-e a kedvezményes szabályok feltételeinek. Az átmeneti szabályok nemcsak a végső teljesítést, hanem az előlegek kezelését is érintik, ezért a fizetési ütemezésnek is jelentős áfahatása lehet.
A beruházóknak és a vásárlóknak is kritikus kérdés lehet, hogy az adott lakóingatlanra mikor, meddig és milyen feltételek mellett alkalmazható az 5%-os lakásáfa. A dokumentumok alapos átvizsgálása, az időzítések áttekintése és a kockázatok feltérképezése egyaránt indokolhatja szakértő bevonását a projektbe. Ha az új lakások vásárlása esetén felszámított 5%-os áfával, illetve egyéb, ingatlanokkal összefüggő adózási kérdésben tanácsra van szüksége, áfaszakértőink szívesen állnak rendelkezésére!
Jelen cikkünk kizárólag az általános tájékoztatást szolgálja és nem tekinthető tanácsadásnak.
