A jelenlegi jogszabályi környezet meglehetősen kedvező az új lakást, családi házat vásárlók számára: 2019 végéig az ilyen kulcsrakész ingatlanok megvásárlását mindössze 5%-os általános forgalmi adó terheli. Mit tehetünk fejlesztőként, mire figyeljünk jelenlegi építkezéseinknél, illetve mi lehet a megoldás, ha már most látható, hogy nem tartható minden folyamatban lévő projektünknél a 2020 előtti átadás? Hogyan segíthet az előleg összegének emelése?
Jogszabályváltozás 2020-tól
A lakásvásárlók és fejlesztők egyaránt tudják: már csak szűk másfél év, és 2020 elejétől 5% helyett 27%-os áfa-fizetési kötelezettség terheli azokat, akik új lakást terveznek vásárolni. Ingatlanfejlesztői oldalról a legnagyobb problémát a következő kérdések jelentik:
- Milyen módon lehet minél több lakást eladni eddig az időpontig?
- Mit tegyünk az addig be nem fejezett építkezésekkel?
- Hogyan tegyük vonzóbbá a 2020-ban átadásra kerülő ingatlanjainkat?
Fontos tudni, hogy a változás érinti azokat a már elkészült ingatlanokat is, ahol a rendeltetésszerű használatba vétel még nem történt meg, illetve azokat a lakásokat, amelyeket már használatba vettek, viszont a használatba vételtől számított két éven belül nem kerültek értékesítésre.
A vevők számára kedvező bruttó megállapodás keretében kötött adásvételi szerződések esetén nyilvánvalóan nincs probléma, ilyen esetekben a szerződés csak utalás szintjén tartalmazza a vételárban foglalt áfát, annak változása nem hat a vételár nagyságára. Ez a megoldás azonban ingatlanfejlesztőként nagy kockázatot jelent olyan esetekben, amikor már látható, hogy az ingatlan átadása átcsúszik a magasabb áfakulcshoz kapcsolódó, 2019 utáni időszakra.
Teljesítési időpont és előleg
Általános forgalmi adó szempontból a teljesítési időpont határozza meg, hogy milyen áfakulcsot kell alkalmaznunk a majd kiállításra kerülő számlán. A problémát itt az okozza, hogy ingatlanértékesítés esetén a teljesítési időpont meghatározása komplex kérdés, ami függ attól, hogy a felek miben állapodtak meg a szerződésben (lehetőség van-e részteljesítésre, előleg fizetésére, mit tekintenek a felek az ügylet tényállásszerű megvalósulásának stb.). Így – 2019 utáni átadás esetén – adódik a kérdés, hogy megoldás lehet-e, ha a vásárló a megállapodás szerinti vételár minél nagyobb részét fizeti meg jóval a használatba vétel előtt, még az alacsonyabb áfakulcs mellett. A teljesítési időpontot megelőzően a fejlesztő részére megfizetett összeg ugyanis áfa szempontból előleg lesz, külön adójogi teljesítési időponttal. A még 2020 előtt megfizetett összegekről a fejlesztőnek a számlát 5% áfa tartalommal kell kiállítania: a megfizetett előleg bruttó összeg lesz, azaz már tartalmazza a fizetés időpontjában hatályos adó összegét.
Megoldás: akár 100%-os előleg?
Egy több éve ismert adózási állásfoglalás értelmében (amelynek tartalmát nemrégiben megerősítette a Pénzügyminisztérium), ha a teljes ellenérték előleg jogcímen megfizetésre kerül, a végső, polgárjogi teljesítés napjával további áfa-fizetési kötelezettség nem keletkezik. Mindez esetünkben azt jelentheti, hogy amennyiben az ingatlanfejlesztő az ügylet teljes ellenértékét – a teljesítést megelőzően – előleg címen megkapja, akkor a vételárat terhelő teljes áfa összeg megfizetése az összeg jóváírásához kapcsolódó időszak szerinti adókulccsal, azaz 2020 előtt 5%-os áfával történik. Ez az eljárás természetesen tetszőleges nagyságú előleg esetén működik, és kizárólag a nettó vételárból megmaradó részt terheli majd 27%-os adó (nettó megállapodás esetén). A vételár teljes megfizetésénél tehát nem marad olyan vételárrész, amelyre vonatkozóan 27%-os áfát kellene fizetni, így máris kiküszöböltük az áfa-változás hatását.
Gyakorlati kérdések
Ingatlanfejlesztőként tehát a fenti módszerrel némileg eladhatóbbá tudjuk tenni azon projektjeinket, ahol nem garantálható a 2019 végéig történő átadás. Figyelemmel kell azonban lennünk arra, hogy potenciális vásárlóink hajlandóak-e és képesek-e ilyen nagymértékű előleg fizetésére, figyelembe véve, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan esetleg még csak tervezőasztalon létezik. Nyilvánvaló, hogy minél közelebb van a projektünk a befejezéshez 2019 decemberében, annál könnyebb egy ilyen esetben a teljes „előfinanszírozás” felé elmozdulnia minden ügyletbeli szereplőnek, ideértve a banki finanszírozói oldalt is.
A nemrégiben megjelent pénzügyminisztériumi állásfoglalás még egy nagyon fontos gyakorlati kérdést is tisztázott: mi történik akkor, ha a banktól kapott előleg összege egy zárolt, ügyvédi letéti számlára kerül befizetésre. Mivel egy összeg akkor lesz előleg a jogszabályi rendelkezések alapján, ha az a termék értékesítőjének rendelkezésére áll (kézhez veszi vagy a részére jóváírják), és zárolt számla esetében ez a feltétel nem áll fenn, az így megfizetett összeg nem lesz előleg az általános forgalmi adó szabályozás alapján.
Kérdés esetén keresse adószakértőinket, akik szívesen segítenek egy-egy konkrét projekthez kapcsolódó lehetőségek adó szempontból történő átgondolásában!
