Tavaly novemberi cikkünkben már beszámoltunk a 2021. január 1-jétől hatályos otthonteremtési akcióterv részleteiről. Az akcióterv bevezetése érdekében megvalósult törvénymódosítások következtében az új lakóingatlan esetében 2021 januárjától ismét 5%-ra csökkent az alkalmazandó áfakulcs, valamint illetékmentességet élveznek a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) igénybevételével megszerzett ingatlanok. A támogatások köre időközben egy újabb elemmel bővült: új lakóingatlan vásárlása esetén a felszámított 5%-os áfa összegéig adó-visszatérítési támogatás igényelhető (meghatározott esetekben pedig 5 millió forintos korlátig a 27% áfát tartalmazó számlák esetében is érvényesíthető a visszatérítés).
Az új lakóingatlan és a CSOK
Ezek a kedvezmények bizonyára sokakra ösztönzően hatnak és új lakóingatlan beszerzése felé sodorhatják az éppen ingatlanvásárlás előtt álló „CSOK-képes” családokat. Nem árt azonban szem előtt tartani, hogy a CSOK igénybevételének ingatlanokra vonatkozó feltételei nem azonosak az új lakóingatlan esetében alkalmazandó 5%-os adómérték áfatörvény szerinti feltételeinek. Amennyiben kiderül, hogy az éppen kiszemelt ingatlan nem felel meg ezeknek a feltételeknek, az általános 27%-os adókulcs alkalmazása miatt az új ingatlan ára hirtelen megugorhat és ezáltal elveszíthetjük az adó-visszatérítési támogatást is. Nem árt tisztában lenni azzal sem, hogy új ingatlan vásárlása esetén nem biztos, hogy minden ingatlanelem esetében alkalmazható a kedvezőbb adómérték: előfordulhat, hogy részben 5%-os, részben 27%-os áfát tartalmazó számlát kapunk. Ezért néhány pontban összefoglaljuk a legfontosabb tudnivalókat.
Mielőtt belevágnánk, szeretnénk megjegyezni, hogy a kedvezményes adókulcs egy visszatérő szabály. 2016 és 2019 között szintén 5% volt az alkalmazandó áfakulcs új lakóingatlan vásárlása esetén, az új, 2021-től hatályos szabályozás pedig szinte azonos a korábbival. Ennek megfelelően a korábban az 5%-os adókulcs alkalmazhatóságával kapcsolatos, a NAV honlapján megjelenő iránymutatásokat relevánsnak tekinthetjük – függetlenül attól, hogy azok már archívumba kerültek. Ennek ellenére a NAV 2021. február 15-én egy új tájékoztatót tett közzé a honlapján a témában.
Mi is pontosan az a lakóingatlan?
Az áfatörvény alapján lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület. A lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség akkor sem minősül lakóingatlannak, ha az az ingatlannyilvántartásban nem került külön feltüntetésre. Ezért kell a szerződés megkötésekor a nem lakás céljára szolgáló helyiségek árát elkülönülten megállapítani, mivel esetükben a kedvezményes adókulcs nem alkalmazható, azokra az általános, 27%-os adókulcs vonatkozik.
Mikor új egy lakóingatlan?
Az áfatörvény az új lakóingatlan fogalmát is elég egyértelműen meghatározza. Eszerint új a lakóingatlan, ha:
- első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
- első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el két év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el két év.
A NAV tájékoztatója a korábban kiadott tájékoztatókkal összhangban fontos részleteket tár fel azzal kapcsolatban, hogy bizonyos speciális esetekben (például bővítés, ráépítés, funkcióbeli vagy rendeltetésbeli változás) mikor és milyen eljárás során valósul meg a rendeltetésszerű használatbavétel, vagy az ingatlanhoz tartozó földterület esetében mikor alkalmazható a kedvezményes adókulcs.
Az alapterület kérdése
Ahogyan korábbi cikkünkben említettük, a kedvezményes, 5%-os lakásáfa akkor alkalmazható, ha az összes hasznos alapterület nem haladja meg többlakásos lakóingatlan esetében a 150 négyzetmétert, egylakásos családi házak esetében pedig a 300 négyzetmétert. Itt fontos megjegyezni, hogy egy korábbi NAV tájékoztató alapján az ikerházat családi háznak és nem kétlakásos lakóingatlannak kell minősíteni, azaz az egylakásos lakóingatlanokra vonatkozó 300 négyzetméteres értékhatárt kell figyelembe venni.
De mi is számít hasznos alapterületnek? Ezzel kapcsolatban is igen részletes NAV tájékoztatás áll rendelkezésre. A tájékoztatásban az szerepel, hogy az értékhatár szempontjából az áfatörvényben foglaltak szerinti lakóingatlan (előszoba, hálószoba, nappali, konyha, fürdőszoba, kamra, kazánhelyiség stb.) összes hasznos alapterületét kell figyelembe venni. A lakóingatlan összes hasznos alapterületébe nem számítandó bele a garázs, az üzlet és egyéb, a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség alapterülete. A hasznos alapterület számítása során az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 28.) Korm. rendelet (OTÉK) hasznos alapterület fogalma alkalmazandó. A rendelet alapján a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületen számított területéből az minősül hasznos alapterületnek, amelyen a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert. Az összes hasznos alapterület számításakor az összes építményszint hasznos alapterületét figyelembe kell venni. Építményszint az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.
Mikortól és meddig alkalmazható a kedvezményes áfakulcs?
A jelenleg hatályos szabály értelmében a kedvezményes 5%-os adókulcs lakóingatlanok esetében akkor alkalmazható, ha az ingatlanértékesítés (vagy az előleg kifizetése) 2021. január 1. és 2022. december 31. közé esik. Egy átmeneti szabály értelmében, ami majd 2023. január 1-jén lép hatályba, a kedvezményes adókulcs továbbra is alkalmazható lesz, ha az értékesítés 2023. január 1. és a 2026. december 31. közé esik – feltéve, hogy építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2022. december 31-éig véglegessé vált, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2022. december 31-én bejelentették.
Ha az új lakóingatlan vásárlása esetén felszámított 5%-os áfával vagy az annak összegéig igényelhető adó-visszatérítési támogatással kapcsolatban, illetve egyéb, ingatlanokkal összefüggő adózási kérdésben tanácsra van szüksége, áfaszakértőink szívesen állnak rendelkezésére!
