A 2023-as adócsomag jelentős változásokat hozott az ingatlanok adózása terén. Az általános forgalmi adó esetében – például az új lakás értékesítésekhez kapcsolódó 5%-os áfakulcs alkalmazásának meghosszabbítása révén – könnyítésekkel is számolhatunk, az illetékek esetében ugyanakkor gyakorlatilag az utolsó kiskaput is bezárta a jogalkotó, és akár dupla illetéket is fizethetünk.
Folytatódik az 5%-os lakásáfa
Kedvező hír az ingatlanok adózása terén, hogy veszélyhelyzeti rendeleti szabályt törvényi szintre emelve az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5%-os általános forgalmi adómérték időbeli hatálya 2024. december 31-re módosult. A kedvezményes adómérték 2024. december 31. után, 2028. december 31-ig alkalmazható a már megkezdett projektekre is, ha az építési engedély legkésőbb 2024. december 31-én véglegessé vált, vagy az építést eddig az időpontig bejelentették az egyszerű bejelentés szabályai szerint.
A kedvezményes 5%-os kulcs továbbra is csak új ingatlan értékesítése esetén alkalmazható, szolgáltatásra nem vonatkozik. Újnak akkor minősül egy lakóingatlan, ha első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása és az értékesítés között még nem telt el két év. 2023. január 1-jétől azonban némileg megváltozott az új ingatlan fogalma: idéntől újnak minősül, vagyis adóköteles annak a beépített ingatlannak az értékesítése, amelynél az első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént, de rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek a számát megváltoztatták, valamint az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el két év.
Mire érdemes odafigyelni az ingatlanok adózása kapcsán?
Az új lakások kedvezményes áfája változatlanul csak akkor alkalmazható, ha az összes hasznos alapterület nem haladja meg többlakásos lakóingatlan esetében a 150 négyzetmétert, egylakásos családi házak esetében pedig a 300 négyzetmétert.
Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, – így erre az 5%-os kedvezményes áfakulcs sem alkalmazható – még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet vagy a gazdasági épület.
Nem mindegy ugyanakkor, hogy egy külszíni parkoló vagy egy tároló milyen esetben számít bele a kedvezményes kulcs alkalmazásához még megengedett négyzetméter-limitbe. Bizonyos esetekben, ha beleszámít az eladásra kínált lakás területébe például a külszíni parkoló, mert kapcsolódik az épülethez, a kedvezményes 5%-os kulcs alkalmazása is veszélybe kerülhet.
Csökkenő adókockázatok az építkezéseknél
Az 5%-os lakásáfa meghosszabbítása mellett az építésügyi szabályok idei módosulása is jó hírt jelent az ingatlanok adózása terén. Az ingatlanok létesítésére, átalakítására vonatkozó építési vállalkozási szolgáltatások esetében ugyanis eddig sokszor fordult elő jogvita az adózók és az adóhatóság között. Ha a vállalkozó hibásan fordított áfásan számlázott, a megrendelőnél az áfalevonást kifogásolta a NAV, és akár a levont áfaösszeg 50%-áig terjedő bírságot is kiszabhatott. Az építésügyi szabályok változásaival összhangban most a fordított áfa alkalmazásának szabályai is tisztábbak lettek. A módosítás révén minden olyan, ingatlan létesítésére, átalakítására, és immáron a rendeltetésének megváltoztatására irányuló építési-szerelési, egyéb szerelési munka a fordított adózás hatálya alá esik, amely hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötött.
Mindez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ezen szolgáltatások esetében a fordított adózás akkor is alkalmazható, ha építési engedélyre vagy egyszerűsített bejelentésre nincs szükség, más hatósági engedélyre viszont szükség van. Ilyen például az örökségvédelmi engedély vagy bejelentés, rendeltetésmódosítási engedély vagy településképi bejelentési eljáráshoz kötöttség. Az átmeneti szabályok alkalmazására mindenesetre figyelni kell, hiszen a szabályváltozás alapján előfordulhat, hogy egy adott szolgáltatás számlázása 2022-ben még egyenesen adózott, de az új szabályok szerint a számlát már a fordított adózás szabályai alapján kell kiállítani.
Bezárult az utolsó kiskapu az illetékfizetésnél
Az illetékekről szóló törvény jelenleg is tartalmaz olyan szabályt, amely a kapcsolt vállalkozások közötti ingatlanátruházásokat mentesíti a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség alól. Az adómentesség feltétele, hogy az illetékkötelezettség keletkezése időpontjában a vevő főtevékenysége saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele legyen. Az ingatlanok adózása eddigi szabályai alapján azonban ezt a feltételt csak egy meghatározott időpontban kellett teljesíteni, ami a jogalkotó szerint visszaélésekre adhatott okot. Idéntől a tevékenységi körre vonatkozó feltétel megmaradt, de egy új, 50%-os árbevételi korlátot is figyelembe kell venni, amelyről az ingatlant megszerző félnek nyilatkoznia kell az adóhatóság felé. Azaz, az illetékmentesség csak abban az esetben alkalmazható, ha a vagyonszerző az ingatlanra vonatkozó, kedvezményezett tevékenységekből származó (előző évi) árbevétele az összes árbevételben legalább 50%-os arányt képvisel.
Joggal merül fel a kérdés, hogy milyen szankciókkal kell számolni, ha az árbevétel megoszlására vonatkozó feltétel bármely okból nem teljesülne. Amennyiben a nyilatkozatban foglaltak vagy egy kezdő vállalkozás esetében az erre vonatkozó vállalás nem teljesül, azt a vagyonszerzőnek be kell jelentenie az állami adóhatósághoz, amely a meg nem fizetett illetéket 50%-kal növelten a vagyonszerző terhére pótlólag előírja. Ha a vagyonszerző nem tesz eleget ennek a kötelezettségének és az állami adóhatóság adóellenőrzés keretében állapítja meg a nyilatkozatban foglaltak vagy a vállalás teljesülésének elmaradását, a vagyonszerző terhére a meg nem fizetett illeték kétszeresét kell pótlólag előírni.
CSOK: kedvező illetékváltozás
Az ingatlanok adózása terén ugyancsak pozitív változás, hogy a CSOK immáron nemcsak lakásvásárláshoz, hanem lakásbővítéshez is igénybe vehető. A saját tulajdonban álló lakás bővítésekor ugyan nem keletkezik illetékkötelezettség, azonban más tulajdonában álló ingatlan bővítésekor (pl. tetőtér-beépítés) közös tulajdon jön létre, a hozzáépítőt pedig eddig illetékkötelezettség terhelte. A kedvező módosításnak köszönhetően mostantól a mentesség az idegen tulajdonban álló lakás bővítésekor is biztosított a CSOK kedvezményével élő vagyonszerző számára.
Ha az új lakóingatlan vásárlása vagy értékesítése esetén felszámított 5%-os áfával, az építésügyi szabályok vagy a fordított áfa szabályainak változásaival kapcsolatban tanácsra van szüksége, vagy egyéb kérdése merül fel az ingatlanok adózása kapcsán, áfaszakértőink szívesen állnak rendelkezésére!
